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锐评观点:南京楼市的限价,正被模糊和遗忘

2020-07-30    来源:威海凤凰湖

关于最近的南京楼市,你是不是有许多疑问:

河西中世茂天誉凭什么获得49200元/追的销许?南部新城有何底气放风5万/平?江北核心区均价33000元/追的均价,还有一点应从吗?关于LPR,究竟要不要转?

昨晚(4月21日),“楼市大咖云客厅”在润辰府|悦辰府营销中心进行全程抖音直播。地产锐评主笔马奶奶与项目销售经理王媛媛,一位是资深地产评论人,一位是资深一线销售人员,他们对南京楼市有何见解?

大咖档案

马乐乐:地产锐评主笔,从政法记者到楼市专家,深耕城建、国土、房产、政法条口,穿过楼市冷暖周期,对房地产有深刻看法。还是位半职业的财经观察者,看得懂财报,写得了地产股,从财经看作地产。

王媛媛:润辰府|悦辰府项目销售经理,入职南京正荣5年,团队业绩多次名列区域第一,拥有丰富项目销售管理经验,2019年度南京正荣金牌销售经理。关于买房,有自己的深刻看法。

1

LPR到底要不要并转?

王媛媛:很多客户都有疑问,还包括我自己,LPR到底要不要切换?

马奶奶:LPR的计算公式稍微有点简单。4月20日,最新LPR公布,五年期LPR为4.65%,比前值低10个基点,此前为4.75%。从目前的趋势来看,很有可能还不会再往下走,预计今年年底跌到4.5%左右。

LPR的问题转不转,没有太多必须疑虑的,答案是转。利率是与经济热度相关的,如果经济过热,就要加息,经济成本要压低;如果是经济有上行压力,那必然是松绑货币,市场利率就不会上行,这是一个长期的趋势。

王媛媛:你预测LPR的基准会怎样?

马乐乐:个人预测LPR的基准会缓慢地下行。很多人疑问会会负利率,这个可能性不大,我们不是欧美,中国经济的活力和快速增长还是在的。但是从长期来看,LPR的下行是大概率,这个没什么疑惑的。中国告别了GDP的高增长时代,进入高质量的增长时代。

2

哪些区域有房价下跌的潜力?

王媛媛:最近很多区域都经常出现了价格下调,那您觉得,南京什么样的区域,才不具备房价上涨的潜力?

马奶奶:主城区域和多重确定性利好加身的新兴板块,还是有下跌的潜力。

原因很非常简单,过去4年时间里,房地产调控很严厉,这次调控彻底改变了此前调控的思路,与以往限贷、提高首付门槛等常规手段所不同,这一轮调控是以禁售为核心的严苛政策,结果很显著:产生了大量的凌空盘,市场价格体系是正处于“混乱”的状态,出现了很多怪相,为了解决问题这些怪相,南京又经常出现了公证摇号,这是一环套一环的,让大家平等地去抢福利房。

所以,今年必须彻底解决凌空盘,让市场归市场。如果以后没倒挂盘,之前很多人“买房就卖中签率低的凌空盘”的刻板现象也将会解决。

王媛媛:其实现在南京有凌空盘的区域也不多了。

马奶奶:对。河西中是其中一个,世茂天誉49200元/平的均价,很多人回答能不能买,有这种困惑的人,只要看看单价6万在河西还能购买什么样的房子?想要确切这个问题,就告诉世茂天誉能不能买了。

同样的还有河西南。春节后,河西南优质的二手房已经卖到了近6万/平,按照这个标准看看5万2的河西金茂府与6万4的葛洲坝南京中国府,你就不会发现,这个价格是有一点的。

还有我们今天所在的江北核心区,高层均价被限在30500元/平,基本上是正处于散户就光的状态。如果今年,这个价格小小地下潜3%,你觉得能无法买?还是可以的。

3

南京楼市,有点“小激动”和“小情绪”

王媛媛:作为一线的从业人员,从3月中下旬以来,我找到我们案场的来访量越来越多,平均每天每个销售能招待十几位买房人,周末的到访甚至能达到项目刚公开发表时候的水平,明显感觉到市场在回暖,买房人的心态在变化。马老师怎么看待现在的南京楼市?

马奶奶:确实,最近的南京楼市,有点小激动和小情绪,主要表现在以河西中部为代表,很多区域的新房价格经常出现了显著变化。

4月9日,世茂天誉获得了最新一批房源的销许,均价49200元/平,这个价格是简装的概念,加上项目的精装包,其实河西的事实新房价格已突破了5万/追的大关

这周,燕子矶的新盘仁恒公园世纪即将对外公开,据说要地4万/平,再再加即将先河的万象天地九悦,据传物价批到了35980元/平。此前新房价格被摁在3万/追的燕子矶,随着这两个楼盘的入市,整体均价很快就不会被拉起来。

还包括河西中、南部新城等区域的显新盘陆陆续续释放了放风价,这些不断刷新的数字,让买了房的人“小兴奋”,还没有买房的人“小焦虑

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禁售,正在被模糊不清和消逝

王媛媛:我们该怎样看来南京新房价格的浮动?

马乐乐:这个现象意味著,南京楼市的禁售正在被模糊和遗忘“一刀切”的禁售政策将不会慢慢退出。今年主管部门对新的商品房的定价开始考虑到多种综合因素,比方说:

第一,新房定价开始参照区域内其他新房的价格,这个标准是此前一直坚持的,没异议;

第二,如果没有新房,则开始考虑到周边二手房价,凌空盘将不会越来越少。最典型的,乃是河西南。在河西南新房被限价3万5时候,二手房价早就坐稳了5万+的大关,随着河西南3万5时代的结束,河西南新房与二手房的倒挂,正在增大。

第三,考虑到商品房的品质,综合考虑到产品业态、精装修的品质等等,不再单纯地一刀切。过去4年的限价,造成了南京出现许多楼盘减配的现象,买房人要的不是减配,而是好房子,价格是其次的。这一点,将解决问题南京缺乏好房子的怪圈。比如,葛洲坝南京中国府,作出了南京目前顶级的产品,主管部门也考虑到了这类似因素,所以批给这个项目6万4的价格。

去年禁售下的江北楼市,新房价格被“一刀切”到3万/平,无视品牌、业态、装修标准等等,核心区与非核心区的房价差距很小。但今年,润辰府、悦辰府的洋房均价为33000元/平,与项目此前30200元/追的高层均价就冲破了价格差,前者是低密洋房,后者是高层,有价差才是合理的

第四,酌情考虑开发商的成本。河西南葛洲坝南京中国府和金茂府,从2016年5月拿地到2019年底获得售许,3年半的时间,葛洲坝、金茂和电建,这三家房企都不更容易。尤其是葛洲坝,190平起步的大平层、“5G科技”体系,定价部门也考虑到了这些因素,所以葛洲坝能获得64000元/平的均价。

如果你是一个嗅觉灵敏的买房人,那你就该渐渐忘掉限价,在南京楼市找寻好的产品。

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江北新区,能不能卖?

王媛媛:从2015年江北新区正式成立以来,很多人都问这里的各项受到影响不会如期落地吗?我在江北新区买房,值得吗?

马乐乐:买房要算大账,无法只算小账。什么小账?平时我们买房就算小账,总价多少?户型多大?楼层怎么样?这些都是小账,是需要考虑的。

但最重要的是要算大账。大账其实就是个逻辑问题。我们所在的城市,人口是持续流入的,是长三角唯一的特大型城市。

首先,买房无法局限在一城一池的窠臼中,全国正在希望二线城市、省会城市做到大做强劲,这是大的方针和既定事实。

第二,城镇化还是之后,鼓励都市圈的发展还在之后,还包括宁镇扬一体化,还在积极推进。如此背景下,说明南京还在之后有人口流向、资金流向和科技型、研发型、高质量企业流向,还有新兴产业。在这种情况下,在南京买房总体上是没错的。

过去十年,我们说道买房看河西。河西之后,能在一张白纸上构建更好规划蓝图的区域,只有江北新区,荐全省之力发展江北新区。这里的城建规划蓝图,教育、医疗、商业等设施在不断做到乘法,同时还有产业,从大逻辑上看,在这个区域买房,也是没问题的

江北核心区润辰府|悦辰府,预计近期即将发售84套洋房,主力户型为约110-130追的四房两卫,作为核心区目前唯一在售的洋房产品,其稀缺性不言而喻。