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房价还要下跌?二手房挂牌量激增,该买房还是卖房?内行8字道破

2020-09-15    来源:威海凤凰湖

众所周知,房地产主要由新房和二手房市场组成,二者之间相互影响,相互作用。根据以往的经验指出,在楼市处于较慢的发展时期,无论是新房还是二手房,基本都遵循量涨价涨的规律,而当楼市正处于不断调整的阶段,新房和二手房则往往都遵循量价齐跌的规律。

但是,注目楼市的朋友应该会发现,这个规律似乎并不限于现阶段的房地产市场。过去两个多月以来,预示楼市转入到停工复产的阶段,新房市场已经有了明显的回暖态势,而且深圳、上海、成都、杭州等城市甚至出现了排队买房、万人鼓号等热卖的现象。但是,尽管新房市场开始恢复,二手房市场却依旧偏冷,甚至下滑,与新房市场形成了明显的反差。

大家都告诉,二手房市场是楼市的晴雨表,房子卖什么价格基本都各不相同买卖双方对行情的感官,比如前两年楼市行情好的时候,即使卖家一晚涨价10万,买家也不愿买单。但是,对当下的二手房市场来说,局面变得颇有些耐人寻味:一边是挂牌量呈现出了不断剧增的态势,另一边则是成交量不断下跌,卖家降价10万也很难寻找适合的接盘者。那么,现在应该是尽快卖房还是趁早买房呢?

二手房上海证券交易所量激增

根据某研究机构公布的2020年《5月国民还乡指数报告》表明,在市场供应方面,全国追加上海证券交易所房源量环比上涨18.9%,其中北京、上海、深圳、广州四大一线城市追加挂牌房源量环比涨幅分别为208.1%、65.4%、41.4%、19.9%。此外,新增上海证券交易所房源量TOP5城市分别是武汉、北京、上海、南京、深圳。

其实,除了报告重点提到的以上这些城市以外,在全国范围内,二手房挂牌量激增似乎已经成为了常态。以济南为例,3月份二手房市场挂牌量追加10848套,4月份二手房市场挂牌量新增11298套。截至5月底,二手房挂牌量追加至52204套。值得注意的是,虽然上海证券交易所量一直减少,但从市场成交价来看,2月、3月和4月三个月的总成交量仅有2519套。

除了济南,热点城市杭州鲜明更为显著。根据多家媒体的报导,近日,杭州某楼盘开盘,959套房子引来6万人摇号,中签率将近2%,而与之形成鲜明对比的则是二手房市场要冷清得多,库存压力十分显著。多达,累计5月底,杭州二手房市场库存量显著剧增,公开的挂牌量已达到近12万套。在笔者显然,以上这些城市都具备极强的代表性,可以协助购房者更全面地了解当前的楼市现状。

二手房挂牌量激增的主要原因

根据上文分析,目前二手房市场面临的局面:一边是上海证券交易所量呈现剧增的态势,另一边则是成交量和成交价格“量价齐跌”,笔者认为,主要原因有几下几点:

一是面对现金流压力,多套房持有者急于卖房。转入2020年以来,“黑天鹅”事件给许多的个人和企业带给了现金流方面的压力,这就被迫部分人通过出售房产来缓解现金流压力,从而成为二手房挂牌量剧增的最重要原因之一。比如,据报导,重庆江北嘴有一业主用低于市场20万的价格挤兑手上的房子,只为回笼资金。

二是突发事件后,“以小换大”的置换需求增加。笔者通过走访市场找到,目前二手房挂牌房源大多数都是房龄比较高的二手房,这些房子本身就存在户型缺陷、物业管理水平较低、活动空间狭小等问题,而这些问题又在居家隔绝期间被进一步放大,从而催生了以小换大的移位需求。当然,与炒房客等群体有所不同,这部分业主往往并不急于卖房。

三是利润空间被大大压缩,炒房客开始卖房止损。最近一年来,权威会议、住建部、央行、银保监会等多次重申房住不炒的长期定位,而且强调房地产市场要平稳身体健康发展。在这样的行情走势下,一旦房价不涨或者少涨,考虑到资金、折旧、利息等成本,持有过多房产基本就是亏本的,因此一些炒房客或多套房持有者对未来房价信心不足,担心楼市改向,所以趁着房价尚且结实,希望把手中的房产尽快所求,清仓走人。

四是二手房卖家喜好挂牌“试水”,惜售情况广泛。由于调控原因,购房名额变得十分宝贵,一旦变卖了自己的房子,接下来有可能面对更高的首付比例和贷款利率,所以对于那些不需要通过卖房筹钱的业主来说,惜售情况比较普遍,往往只是把房子悬挂出来试试价格、探探行情,等候更好的买家或者更好的行情出现。当然,对于习惯了买涨不买跌的购房者来说,目前更偏向于再等等、再想到。