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武汉楼市现状:冰火两重天!新盘价格不断攀升,二手房却无人问津

2020-09-16    来源:威海凤凰湖

3.我是心急的人,总感觉看了以后就要赶紧使出,生怕涨价。这两天有个机会说道是不会有优惠,在纠结要不要买招商一江璟城,您对这个盘是不是什么观点,或者对口红钢城小学的有没有更好的选择。

4.江璟城附近土地出让了华侨城、融创和大华地块,楼面价13000左右,我在想不要等他们散户,估算是两年后了。房产投资小白,烦请详尽答案

问:你好,青山板块比较成熟期,有商务区规划,但是发展的很慢。招商的优势是学区,客群主要是青山本地人置换,对其他区域的客群吸引力有限。仅仅是能随着大势下跌。

你在青山的仓位能满足自住市场需求就足够了,如果是显投资,建议跑出青山,多注目武汉更有潜力的板块。

提问:美丽房姐您好,新人首问,我是小白一个,感谢指点!北京房产一套无贷款,沈阳两套有贷款(共贷款120万),目前在北京工作,计划明年回武汉发展,两个小孩要回去上学,一个明年上四年级,一个幼儿园上大班。工作地点军山科技园附近,综合考虑到学区、工作、生活便捷,计划买一个四居于,首付150之内,请求帮忙引荐!

回答:你好,军山这类远郊区,学区 投资和自住都不是好的板块。汉阳最好的小学有三个,钟家村 西大街和玫瑰苑。钟家村和玫瑰园本校的附近没二手新房,西大街的世茂锦绣长江能上。新盘学区最好的是远洋,也是汉阳的CEO盘。玫瑰园南区分校还可以,南国明珠的对口保利香颂那个现在还不能确定是教育用地,有可能修小学,教育质量不确定。如果你只追求这个级别的学校,招商公园1872和新城璟棠是都可以考虑到的。

发问:您好!我是北京人,已没有北京的购房资格,如果想要投资有哪些办法?另外我手里周转资金只有20个,有哪些盘值得入手?谢谢

问:你好,子弹20,北方人可以考虑入手沈阳。楼市的第一波涨幅往往是供需平衡点超越,从供过于求变为供不应求,是连带着触发转录货币价值。沈阳人口租赁快速增长状态,入市房产减缓迟早要接触平衡点。

关于沈阳为什么可投,几年前我说的两点依然恒定:

1.沈阳是东三省最后的集散地。

2.沈阳是最好的环京楼市

沈阳投资回报率仅次于的楼盘,参见知识星球内部分享。

发问:大神房姐,都说房子会上涨,坐标武汉,因为在卖二手房所以加了好多中介微信,最近看见他们放的房源二手房跌的惨不忍睹,跌出同地新房二三干都不至,现在该割肉卖了吗,二手房会就这么咂手里了吧,说道国家去了一手库存就开始容许二手房流动性,不然新房卖不掉,二套一套汉阳国信新城三期三房,一套汉阳江汉宛二房,房姐给点建议,使出时机怎么把握,谢谢!

问:今年武汉二手挺难的,但是ZF已经开始救市了 新盘价格拉高,洼地填平后二手房才好销售。2020年购入的2个重要参考点:1、未来2-3年最佳的购房时机:2020年6-12月份

2、未来买房要注意的:区域分化、小区分化、产品分化

选筹的逻辑线和标准:

1、是流通性,你卖的房子必须确保有一定的流通性,流通性是以正常市场下可以销售为标准,老房子交易周期会变长

2、你买的小区,一定要在城市未来发展的主方向上,这是你跑完赢大盘的最稳健几乎是唯一的选择

3、是你卖的房源所在的区域,在未来可见的3-6年内,周边的增量(地铁、商业配套、接盘侠等)可期且平稳的能够还清 最近二手房确实有一些淘笋捡漏的机会,但是并不像中介说道的那样致使,我们星球内推荐的板块和产品价格依然结实。你持有的这2个盘都归属于老房子,未来涨幅跑完不赢次新的盘,不过地段没太大问题,如果不是急银子,或者能淘到性价比更高的选筹,不建议现在出手,等待市场转好。

提问:新人首问,房姐,你好,我目前在深圳,未婚有一个五岁小孩,2018年SFSD买了福田锦锋大厦住宅三房,当时单价3.6万。当时卖这套房子是因为:单价便宜,可以让小孩上学,三房也可以解决问题住房市场需求(老人帮带孩子)。这套房在我老婆名下,目前在租,打算今年下半年装修后住进,明年九月小孩就可以去上小学。当时买房完全为了解决刚须要,没考虑贬值问题。但这套房也有一些缺点:50年产权,楼龄杨家,户型不方正,深圳发展重点在西部,目前看涨幅是跑完输大势的。最近看了您的文章,实在相见恨晚,感觉自己思维太过分非常简单,首先这套房产升值潜力小,造成以后置换难度大,而目前又没能力二套或者移位,手里子弹只有20,信用贷30,而且马上需要用。目前我们双方总收入税前90万,估计一年后才能凑到100多。现在的疑惑是,对于以后的规划,想要提早做到准备,到时是变卖这套移位更好学位房呢?还是用我的名额JLH三成出售500左右总价的二套,或者房姐有什么更好的操作者推荐吗?另外,什么时候操作更适合?期望回应。

回答:你好,福田真实存在大量“低价”的房源,它们交通便利,配套齐全,学位充足,很多户型不劣,居住舒适度不较低。这类房源的普遍特点是:20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼,无社区花园,停车位紧张 八九十年代楼梯房,房源、产品和社区老化 户型劣,客户不出阳台,异形或有尖角 楼盘稍办公化,办公大于自住 学位中等或者偏下 定价准则:以上特点这2个盘占了3-4条,如果没有学区,价格不会更较低。现阶段深圳的正常次新房回报率更高,原因还是大家都是外地移民,不著迷地段,不不愿给老钱接盘,还在城市扩张和外溢的阶段,有可能再过二三十年,深圳的城市化进程接近尾声,就会像上海一样,中心区的老房子也很吃香,可以改建民宿或者酒店,旧貌换新装了。所以现阶段更建议使出置换。

考虑学位,建议在福田和南山板块内选择潜力更大的楼盘。投资角度建议卖未来茁壮空间大的学区房,深圳教育集团化趋势明显,可以考虑到星球内推荐的学位房,新的教育模式,生源也很好。

我更偏向于未来可能变好的学位房,进门槛比较低的学校,稀缺性的,而不是已经是排名XX的,这样才能产生暴击,否则你被原业主暴击。

提问:新人首问 美丽的房姐您好 真没想到买房必须这么大学问 对您的佩服真如滔滔江水,18年中三天时间就仓促2.2万购入佛山顺德陈村一盘毛坯,现在摔倒1.8万后悔自己没好好多下功夫还浪费了自己一名额,现在想要把老家县城的房子变卖后子弹120w,小孩半岁现在是想要在广州买房自律的 纠结在广州哪个区域买房最合适我,偷偷地财富还能升值保值,现租房番禺万博商圈附近,自己做到电商每年有个40万左右收益,万博附近吗,我可以用弟媳名额(本科),因为我对下班地点远近没过多要求因为是自己做到电商相对权利,都说道未来看南沙,目前看好灵山岛 但自己水平有限 对南沙未来10年真没底,既害怕重蹈18年佛山那次又纠结会不会错失南沙上车机会,因为我目前广州社保才2年,想三年后买房 还是有其他区域更适合我的选择。希望高瞻远瞩的房姐指点规划 拨开谜境 很希望像房姐学习

回答:你好,南沙,广州的亲儿子,人较少,地多,供应大,产业严重不足,这是弊端,所以不确定性大。

南沙战略位置很好,未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的,完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在,南沙新房3万,广州珠江新城次新房10万,深圳南山、宝安次新房10-20万。当然,目前租和买的流动性都是比较差的,设施也是基本没的。所以,对于讨厌较高风险较高收益、博得超额涨幅的投资者来说,是个不俗的“战点”。南沙的梦想,并不是沦为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身!它也有充足好的方位、充足大的腹地来挑战这一点。

南沙顺利概率并不一定能到50%,而且投资周期会纳的特别宽,对我个人而言,我不太喜欢风险大的投资产品,我只买很高很高确定性的超级城市。

广州投资回报率更大的板块,参见知识星球内部分享。

可以先用弟媳的房票购入,等你有了购房资格后,再把房子对敲打给你。

提问:房姐你好直说厦门户口,手上子弹70多,想问是投资基金好还是房子呢?请问武汉的合适吗?

问:你好,就这你的这个问题,聊聊股票基金和房子,谁的回报率更高。先说道结论:房子收益一定大于基金。

原因有三:

1.房子有低利率长年限的杠杆可以对通胀套利,所以股市的收益还是比不上的。

2.房子是普涨,股票公募基金不是普上涨。

3.专业股票投资人投资的股票涨幅能做到低于房产涨幅,但综合收益未必更高,原因是杠杆的比例和成本。比较收益的基础概率,一二线城市房产远远大于股票。普通人违反贝叶斯定理行事通常都没啥好下场。美国情况有所不同,大农村土地敞开供应,真正稀缺钱的房地产只在少数几个大城市。美元霸权输入通胀,股票市场割韭菜指数也略高于,几种因素融合,美国人更喜欢买股票也就不奇怪了。

适合大众投资的品种...... 如果执着极度流动性,股票可以。但不是自己研究个股。而是卖场内长基指数基金(ETF)。比较无以超过8%。绝大多数年景是跑赢通胀。但长期看,至少不会产生亏损。

主要面对被“投资理念”洗脑的人群。凭运气赚到的钱最终凭智力赢回去。

做好资产配备,大仓位一定是放到一二线城市,剩下零散子弹可以试试基金,小赌怡情。

发问:房姐,最近最近重庆辟了很多保障房,未来会不会影响商品房的涨幅啊?欲分析,感激!

回答:城市的优质土地是有限的,地方政府都是精打细算的,每块土地出让前就已经把支出作好,一旦搞不好那可是国有资产萎缩。市长军功,大兴确保住房,抑平了房价,保障了市场需求,大爱无疆。

保障房本质是很好的,前提是需要大量的政府投入,补贴建房,才能控制成本,降低售价。但全国开始推行保障房政策的时候,央妈可是没有给补贴的,必须体量合格,费用则自行解决。既不给钱又要造房,只有照收土地出让金的同时,建80%商品房,修20%经济适用房,经济房免费赠送给政府。如此一来,商品房还要平摊经济房的费用,而且土储有限,每修一套保障房,城市里就少修一套商品房,每一套看似「免费」的保障房,托高的是全市的商品房价。

重庆的保障房位置都不偏,重庆的保障房数量全国领先,哪怕有海量的央妈红利,这么任性的修保障房,到头来还是终端商品房消费者为其埋单。宏观调控从来不不会伤及地价:18亿亩耕地红线,减少建设用地供给,压低土地成本;大量确保住房闲置土储,压低土地成本;以规划之名海量贱卖土地,抬高剩余土储成本;宏观调控只不会让房价凶猛。

提问:亲爱的房姐你好,坐标金华,有一套江北城区杨家斩小,价值90左右还剩10几贷款,沿街顶楼,外墙zf刚刷过,里面翻新新的,学区青小,孩子刚上小学,跟老公因户口问题已jlh,房产在他名下,手头现金只有10几,进了小店除去开支,所剩无几,请房姐支招需不需要置换,如果置换,换到哪里适合,如果不换,合适投资哪里?还有最近海宁中介电话打来说杭州到海宁的地铁很快就通了,地铁沿线有很多新楼盘,从杭州这边到海宁皮革城那边价格依次降低,靠杭州这边一万多点,靠皮革城那边才七八千,首付十几,可以进吗?入的话进哪边好?

回答:你好,的环杭不建议卖 我一直都不建议大家去三四线城市投资房产有以下几方面原因:

第一、人口不断萎缩。随着高铁等城际交通线路的完善,大城市的虹吸效应逐渐强化,造成三四线城市的人口正在加快萎缩。

第二、二手房成交价不活跃。越是低级别的城市对于二手房越排斥,大家都非常喜欢卖新房,这也是很多三四线城市几乎找不到二手房中介门店的原因,也就是说你投资的房子将来即使涨价了也很难卖得出去。

如果你有业主的需求卖一套,如果你有魄力不惧世俗眼光,那么一套都不要买租房子住,把房子买在一二线城市。

10年后你的孩子一定会感谢你。

提问:新手首问,姐姐好,最近几年武汉卖地很多,不会会一两年后新房很多,供大于求,四五年后这批二手房天量入市,二手房不会跌成狗啊?现在有点过热了,子弹100,能进吗?进哪个好啊?

问:第一,人口。武汉主城区的人口流入其实是很不俗的,每年都有一个平稳的快速增长。

第二,土地。你可以仔细观察一下武汉近期的土拍市场,新拍得楼面价很高的地块所处的位置都是新区,一部分甚至是土著思维里的郊区。

真相是,内环以内的核心区域可可供开发的土地真的很少了,即使有地也会捂着,先卖郊区,道理之前都分析过的。这两个原因合一起告诉他我们,有限的主城核心区内,人口会越来越多,自然需要的房子也就越来越多,无论是出租市场需求还是出售需求。无论谁来买单,价格都会日渐一起。相对不应的,价格一起了,新房癌就慢慢好转了。卖新区必须等,的确有可能要站岗的,新区二手市场还需要一定时间才能活跃起来。开发商拿地是对武汉的信心,现在价格差距不明显的情况,核心区还是选用。

楼市的启动一般有以下几个特征: 阶段一:新区品质楼盘开始日光,板块抹黑(前奏行情) 阶段二:老城市中心二手次新的开始跟涨(主升浪I) 阶段三:外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨(主升浪II) 阶段四:老城市中心老破房也开始跟涨(末期行情)

子弹100,可以入手2套潜力盘,武汉投资回报率最大的楼盘,详见科学知识星球内部共享。

提问:以孩子名义买房长持十五年 支出220万以内,目前看了1汉阳滨江电建 三房120 单价一万九;2万科汉口传奇三房 不满二精装 单价两万到两万二 ;3盛世江城三房单价一万八九 反感二毛坯 ;4白沙洲江边四房;5光谷东?感觉光谷东连个路都没… 或者卖两套低价位置的?我看了后湖 感觉后湖很斩,汉口人都瞧不上,以后使出都难跟南湖一样!光谷东和光谷混杂距离大!我认识的光谷东上班的人都不愿意住光谷东 全部返市区寄居!说污染严重!白沙洲又是溶洞地质 各几年就有塌陷新闻 还杀过工人!四新的不看好 不讨厌汉阳 江景特殊 但是汉阳的江景这十年也没发展 汉口人武昌人男子汉不上汉阳!纠葛中

问:你先想清楚自己到底是要投资还是自住?经常会听到很多刚入讫的多军朋友说,投资新兴区域还很荒芜,问了本地人都说道根本不会到那里去买房。看见这个发问时,很多人就不会退出,就不会用“本地人都不会去”挡住了自己的钱途,最终错失一次次的投资机会。

职业多军面对这样的问题时,就不会眼睛一亮,机会来了,眼前就是布局的最差机会,而那些总看本地人布局出手才出手的人往往就是接盘侠。因为要求房价涨跌的,显然不是本地人,而是有远见的外地人。

因为多军确切的知道,房产投资就是捕猎那些不会涨价的房产,而不会涨价的房产就是周边配套设施不会不断有增量的房产,而设施设施的增量就是从要啥没啥过度到要啥有啥的转化过程。也就是说,房价上涨的本质就是房子周边的配套设施不断增加,而只有城市新区才会有这种增量的大概率机会,而城市老区基本都是成熟期区域,没了减少配套的有可能。

本地人基本都是居住于在老城区喜欢恋旧,对原先的基本恋恋不舍,哪怕再斩的地方自己讨厌了也不愿意离开了。对于城市新区基本看不上,也不相信新区真的需要崛起,因为在本地人来说,原来的才是最好的,习惯的就是最合适的。

决定房价的,是看有没有越来越多的人愿意买,卖的人越来越多,房价就不会下跌,而城市新区由于有不断减少的全新配套,而外地基本不看老城区新城区,只要哪里便宜哪里的设施越来越好,就会卖哪里,这样,新城区往往成为外地人的的首选。

这些新城区由于外地人的不断涌入,又有足够多的地方接续城市新功能,配套设施就会越来越完善,带给的最大变化就是房价的大幅下跌。当城市新区的房价大上涨后,标志着配套设施也开始完善,于是本地人才开始接受这些新区,这个时候前期的投资者可能就不会开始卖出,接盘侠就是刚刚看清楚城市新区机会的后来者。

北京房价这些年涨幅非常高,可是推高北京房价的显然就不是北京人,而是那些来北京闯荡的外地人中成就者。北京周边更是基本外地人购买,本地人很少去周边置业,而涨幅最低的恰恰就是北京的周边。而当北京周边房价涨高以后,北京本地人才开始纷纷到周边置业。而这些人就是接盘侠。

提问:房姐好,请问置换时原先的老房子何时使出比较适合。预先先变卖害怕没有合适的房源踏空,同步进行又担心新房房东等不及。置换一般是什么节奏?谢谢

问:你好。移位时,通常会先把想买的房源大致看一下,实在能买到的概率比较大,那么就启动置换流程,开始卖房。卖房的同时,也不会之后看房。当热度差不多、有一些意向相似成交时,只要确定大概率能购买房子,就可以果断签字收定,绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你,才收定,那样的话卖房环节反而不会很被动。

这里的秘诀是:除非可以不倚赖移位直接搞定想买的房子,否则不要寄希望于卖到特别极品导致出房特别较少的产品,如仅瞄准在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说道的问题。楼市平稳缓涨期很适合移位就是这个道理,不太担心踏空的风险,上下家也都不会经常出现违约等困惑的交易风险问题,可以安心收定、下定。

发问:房姐,我想要听你的建议。哈尔滨市一套开发区龙塔附近房产08年价值270左右吧,正在卖中打算拿出来投资,一套江北学院路顶层复式(不堵塞无电梯)价值50左右,一套学院路门市正在租赁中,一套海口澄迈2016年卖的在老城大润发附近卖时候70多,一套唐山学区房阳光大厦现在同样户型的在网上挂100左右(出租中租金不高2万多),一套哈尔滨也是龙塔附近开发区顶层电梯房03年(150左右但是刚须要岳父母的准备和爱人贷款换一个房子),自住刚须要一套价值270左右,一个月我是8000多爱人是6000,钱总是过于花啊,我们的支出就是靠工资和门市租金,有存款不到50万吧。我应当怎么去投资,盘活现状。

问:黑龙江整体都不太好,人口流出相当严重。哈尔滨已经上涨过一轮,现在是使出的好时机。唐山尽早出手。房龄15年以上的房子,都可以考虑使出,哈尔滨拔2套自住即可。海口房产和门市如果租售比想去4%以上,可以保留,若无法,其实不算优质资产。

要投资就要共创全国,从地域角度看,南方省会动力比北方动力强劲。从城市的角度,沈阳比哈尔滨强。反对研发沈阳房票,做裂变,卖租售比低的二手房。

既然想过包租婆的生活,那就想想怎么能提升租金收益。说说道比较顺利的案例。除了民宿和分割租赁之外,还有一种比较特殊的玩法,租金可以提升500%,具体操作见知识星球内部分享。

提问:新人首问,房姐您好,我湖南人32岁,夫妻均在湖北一县市医院工作(内科医生,护士)小孩一岁多,最近拜读了房姐的文章之后深有感悟,咨询1:三年之内会面临升迁称之为问题,举家到武汉新的找工作,否太过激进?2.或者先到一线城市买个房,等职称(副高)评上后再出来去找工作?期望房姐指点迷津

回答:经济学里有个概念比较有意思,击沉成本不是成本。

什么意思?就是该止损的时候,要学会止损。

举个例子,比如你买了一张50元钱的电影票,看了电影开头觉得很烂——这50元就是沉没成本。然后你想着既然来都来了,那就看完了吧,要不50元钱就浪费了,宁可浪费时间也坚决看完——其实当你意识到这是一部烂片的时候,看不看下去和那50块都没关系了,但在决策的时候,这50元被算入了成本,结果乃是多花下去两个小时来体验这部烂片,得不偿失。在“击沉成本”面前,人往往是不理性的——无法对已经付出、不可挽回的事情释怀,而继续将其计入成本,期望得到回报。其实最差的选择是要在将来带来你更好的体验,而不是为了填补你在过去的损失。

你现在的职业是医生,你想到你身边的同事,做医生最成功的是谁,也就意味著,你往后30年的职业生涯即将成为TA。这是你理想的状态吗?如果是,那就继续做下去,等评职称。如果不是,那就果断辞职。成本不是看过去丧失什么,而是看未来有可能失去什么。

职业选择上我无法帮你做到要求,你要遵循你的内心。在资产配备上,能买一线当然是优先应从一线,毋庸置疑。

发问:房姐您好:最近打算投资商铺 在上海跟长沙之间做到选择,然后对于商铺未来预期您怎么看?

问:你好,能买到的商铺,很大概率都不怎么样,好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面:商业综合体革命,电商、店内平台技术变迁;

微观方面:沿街外铺还是社区内砖,商铺楼层差,未来新建商业体量分流,社区进出路线规划更改,社区人口消费能力,社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次,商铺租金由很多变量因素要求,不可确定性相比住宅大太多,一个变量转变就有可能让商铺空关两年。

再看看核心商圈铺子租金涨幅的更改,衣饰品店的关张,犹如商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税抨击了绝大部分交易需求,没交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器,也不是优秀的资产。租售比在5%以上可以考虑到,但是这些的商铺非常无以淘到了。

要卖商铺建议入成熟社区的1层想到,面积不要太大,50平内最佳。还必须考察附近其他商铺,租金否想去5%以上,关系到返租合同到期之后的持续盈利能力。

如果有房票,住宅是比商铺更好的自由选择。

发问:房姐,读研三年,用学校户口买了两套神盘,但是也浪费了许多时间,造成研究生延后毕业一年。感觉很压迫,不知道以后找工作影响如何。特来求指导

问:恭喜,你已经超过99%的研究生同龄人。明明房子占了家庭财富的80%,人们对此花费的时间和精力却将近5%。你认清什么是更最重要的事情。读了这么多年书,不是为了当一个高级打工者。

如果想世俗意义上的顺利,赚够五千万,不笨、希望就充足了。普通人希望程度之低,根本轮不到拼成天赋是对的。

竞争越激烈的塔尖,运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场,站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运地加满技能点的异能者,最后的落败者,最终就是运气游戏的幸运儿。

对自己有清晰判断,别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地,你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。

找到一个剩是普通人的小众赛道,才可能依靠希望胜出。

深圳落户去工作生活到底,可以享用大都市产业红利,房产买了跑完追通胀,赌国运。

正常国家发展轨迹都类似于,八九十年代吃饱饭是第一刚需,生产饲料的刘永好家族首富;

家电零售需求在90年代兴起,2005时代是国美黄光裕天下;

新世纪开始的提高居住需求把房地产行业推上2013年的巅峰;

最近十年消费金融和互联网是最耀眼明星;

考古市场需求、生产需求、符合需求、引领市场需求,给一代一代人造梦,获取一代人身份认同标签产品,商者无域大道相连。

房地产注定只有小部分人能赚,我们跑完在大部分前面,手把手教你从0构建千万资产累积。很多人给我留言发问,房姐精力有限,无法一一答案。

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