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二季度房价上涨压力加大多地出手给楼市降温——凤凰网房产北京

2020-09-29    来源:威海凤凰湖

二季度房价上涨压力增大 多地出手给楼市降温

据中原地产数据,累计上半年房地产调控政策次数为304次,基本都是放开居多。  

2020年上半年的楼市,可谓是先抑后扬,“乘风破浪”。  

一季度遭到疫情冲击,楼市成交价几近冰冻。从4月开始,在严格货币政策和地方放开政策下,以深圳、杭州等地为代表的楼市转好入春,5、6月复苏强大,多城房价上涨幅度较大。  

作为中央长期的指导方针,“房住不炒”的基调仍要固守。进入7月,有数杭州、东莞、宁波三个热点城市实施了调控放宽措施。尽管这些城市放宽调控,对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效地降温,业内仍有分歧,但政策对冲的信号意义已然显出,这对管理市场预期有很大作用。  

预计下半年,楼市政策将更多呈现对冲特征,共同引导市场南北平稳。  

房价减缓下跌  

据中指研究院报告,上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形,2月最低,3月起环比涨幅逐渐升高,6月均价15461元/平方米,同比上涨3.16%,涨幅较上月不断扩大0.17个百分点;同时整个上半年二手房住宅均价总计涨幅为1.72%,呈过热趋势。  

其中第二季度房价下跌趋势尤其显著。据国家统计局数据,3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个,4月份下降为50个,5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出,上半年房价大部分城市累计同比并不悲观,1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据,确实经常出现了明显上涨。  

转入6月后,活跃城市较多,特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显衰退。而最有一点关注的武汉市场也有明显企稳展现出,环比下跌明显。据中指百城房价榜单,6月宁波房价涨幅居全国之首,成交量也居于高位。  

上半年,深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示,6月深圳新房住宅成交价3343套,环比下降6.4%;成交面积为33.6万平方米,环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“斩万套”,6月共成交10594套,环比下降23.9%,重返2016年3月的牛市水平。  

中国房地产业协会数据表明,深圳6月二手房均价突破7万大关,超过74929元/平方米,均价远超强北上广20%以上,甚至是隔壁广州的2倍,比起去年底上涨则达14.37%。  

除深圳外,杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年,杭州市区新房成交价68399套,总成交金额2013.3亿元。其中,6月成交19528套,创下3年来的新房单月最高值;上半年二手房共成交价4.3万套,同比去年4.14万套下跌4.02%,环比2019年下半年的3.96万套,上涨了8.77%。  

东莞则是这轮下跌城市中令人意外的一个。4月以来,东莞新房、二手房价格齐涨,成交量也居高不下,还有部分小区业主合力“控盘”涨价,抹黑氛围浓烈。  

房价下跌背后,是一季度经济下降压力下,各地政府对房地产市场放开了调控。据中原地产数据,累计上半年房地产调控政策次数为304次,基本都是放开为主,开发商预售资金监管、人才落户等政策,都刺激了房地产市场的复苏和市场需求的入市。  

易居智库中心研究总监贤跃进表示,楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松,部分城市炒作氛围浓烈。类似深圳、杭州、东莞这类城市,供需结构紧绷,房价有下跌预期,限价制造了倒挂,倒挂又放大了需求,市场经常出现了恶性循环。  

多城放宽调控  

房价下跌的压力之下,多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。  

7月2日,杭州率先放宽调控,出台“限摇”,即一户购房家庭同时不能参与一个项目的摇号,向“无房家庭”弯曲,房源保障比例不低于50%;此外,高层次人才家庭优先购房的,限售5年。  

这些新政,目的是容许炒房套利者转入市场,为楼市降温。  

同日,东莞也放宽楼市调控。以“大位房价”居多,同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%,精装修房价下限为20000元/平方米。此外,还严打捂盘惜售和内部转名行为,遏制楼市抹黑风气。  

宁波紧随其后,7月6日晚,公布了稳楼市“十条”新政,主要还包括不断扩大限购范围,强化住房贷款审核等。值得注意的是,宁波还将通过严控楼面地价,诱导房价涨幅。  

克而瑞认为,与杭州、东莞的政策相比,宁波的政策范围覆盖最甚广,涵括楼市和地市;且政策加码力度也相对较大,牵涉到限购升级、严控地价等诸多方面,基本也算是“拳拳到肉”。  

杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较小、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”,地方政府也“因城施策”使出调控。  

严跃进回应,这几个地方政策放宽获释了当前的调控导向,对房地产并不完全就是性刺激,一些热点且存在房价抹黑的城市会升级管控。若出现炒作等现象,政策升级和收紧都是大概率事件。  

但张大伟指出,到目前为止,东莞、杭州的收紧政策,更多是“挠痒痒”,只是针对摇号、禁售政策做到调整,没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果受限。尤其是杭州的新政策,对市场影响不大,预计下半年行情将继续高涨。  

而楼市最为疯狂的深圳,虽然业内对出台调控的预期反感,但政府部门至今并无涉及动作。住建部在7月初曾赴深圳调研,举行了座谈会,但深圳寄居辟等部门,也没进一步收紧调控的消息。  

克而瑞分析师认为,最近出台的一些收紧措施,主要是为了防止市场过热,其他的热点城市也有可能会第一时间,但应该会经常出现大面积收紧。后期地方政策实施依旧是偏向宽松。  

中原则指出,从市场走势看,房地产看天吃饭,这个“天”是信贷政策,信贷放水的大环境下,楼市将继续维持高位运营。