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临深楼市火热,最后一个价格洼地要消失了?

2020-11-17    来源:威海凤凰湖

近期,跟气温一样“炙热”的,当属临浅楼市。

根据二手房冰山指数显示,东莞二手房以5.6%的涨幅再次拿下全国第一;惠州则以1.9%的涨幅分列全国第三,就目前来看还有下降势头。

|来源:冰山指数

近期楼市成交价数据更是经常出现“跳涨”行情,其中东莞松山湖二手挂牌价广泛突破5万,直逼东莞住建局实施政策“维稳”!

与东莞比起,临深的惠州楼市更是不能用“魔幻”来形容。

近期大亚湾楼市备案价频刷新低!其中热火朝天,部分新盘备案约2.9万/平,即将碰顶3万。

更诡异的是,有的楼盘备案价必要跳涨50%,比如荣佳国韵,前期备案单价约1.5万/平,目前备案单价广泛下调七千左右!

|来源:惠州房产网

虽然惠州临深片区价格已经很“魔幻”但与东莞临深片区比起,惠州的价格要更“亲民”。再再加惠州是临深中唯一一个不限购的城市,因此在惠州临深的惠阳、大亚湾置业、投资成为不少购房者的选择。

目前都有哪些人在买惠州的房子?

惠州置业不会成为一种趋势吗?

“惠州热”会一直持续下去吗?

在东莞临深片区的房价迎来上涨后,惠阳作为临深片区的价格洼地,房价是否会被填平?

带着这些疑惑,请求接着往后看……

PART.1

近期临深惠州楼市火热

原来是因为这些“兄弟”

根据艺有家统计资料的数据表明,2019年大湾区政策实施后,深圳是大湾区经济较为兴旺的城市,惠州则因紧邻深圳但房价亲民,广不受外地客青睐。

其中,外地客最喜欢买在深圳和惠州,分别占比均为32%、名列第一。(录:外地客指非大湾区户籍客户)

|来源:乐有家研究院

大湾区房子中,最受外地投资客青睐的当属惠州无疑,根据统计数据表明,约47%投资客讨厌买惠州的房子。

|来源:乐有家研究院

不仅外地客喜欢买惠州的房子,就连东莞客户也对惠州的房子“钟爱深得”。

虽然东莞也是临深城市,但是目前东莞临深片区的塘厦2.4万/平、凤岗2.8万/平。(来源:中原地产)再加上6月24日,东莞塘厦一地块被前海控股以楼面价约2.5万/平夺下;“面粉”已经比“面包”喜了,未来塘厦新房价格可想而知!

相比之下惠州的房价还不到2万,价格也很友好,因此不少东莞客户买房时也更喜欢惠州,尤其是之前“禁售”力度较小的惠阳。

PART.2

以下四点说明了

临深楼市火爆底层逻辑

有人说,临深楼市火热只是一段时间的现象,马上要面对降温;也有持有所不同观点的认为临深楼市的热度还有发酵空间!究竟是“昙花一现”抑或“持续疯狂”?

凡事无法只停留在表面,要学会透过现象看本质,探究底层逻辑才更重要!经过一番研究,可以总结出临深区域火热的四点原因:

1、居住空间有限,外溢迫在眉睫

1980年,深圳常住人口仅有33万,到了2019年常住人口约1343.88万,40年间常住人口快速增长将近40倍,其中2018年与2019年比起,常住人口快速增长数量超过40万.

|数据来源:深圳市统计局,制图湾区壹地产

2019年,深圳全市总计发售商品住宅437.77万�O/43376套,供应面积同比增长15.1%。以2019年深圳追加常住人口40万计算出来,按普通家庭3人为一个单位计算,住房市场需求减少了约10.3万套,而追加住宅约4万套,供求关系不平衡,居住需求外溢迫在眉睫!

2、深圳“容量严重不足”,急需外“阔”,惠州更适合

过去几十年,预示着深圳城市发展同步前进的是城市内部的“配套”,从“城市旧改”到“地下空间”的开发利用,还有“越建越高的楼房”等。根据涉及部门统计资料,深圳的土地开发强度已经多达50%,远高于30%的城市警戒线,城市居住于环境和生产环境有所减少!

且近年来,随着城市的发展,地价随之上升,租金也同步上涨,再加上用人成本增加,深圳许多制造企业的生产基地纷纷向临深城市转移。其主因就是深圳土地资源紧缺,这也是深圳发展仅次于的排挤!

深圳要发展就需要寻找空间来承接适当的产业转移和升级,如果“扩容“,“发展空间”是一个不可忽略的要素之一!

东莞比“深圳+深汕”的总面积还要小,区域面积只有2460平方公里,且早些年因为一些“世界工厂”的“入驻”,整体发展比较慢,目前土地研发强度逼近50%。

相比之下惠州区域面积有11347平方公里,且开发强度仅约为9%,是临深中供研发土地最少的城市!也是粤港澳大湾区中人口密度仅次肇庆,在临深中人口密度低于的城市,意味著居住舒适度要高许多!

|来源:各城市统计局,制图:湾区壹地产(注:不不含深汕合作区)

正是研发强度低、居住于舒适度低,让惠州临深的惠阳、大亚湾成为外“阔”的替代性地,也是外溢市场需求的选用,所以成就了楼市的火热。

3、都市圈、城际交通、“官僚主义”等消息利好助燃“惠阳热”

除了深圳有外溢的市场需求,惠州有承接的能力之外,近期的“深圳都市圈规划”、以及“官僚主义”、轨道交通规划等利好也是"惠阳热”的助燃剂!

都市圈规划受到影响:

2020年2月28号深圳市委市政府公布了《关于专责推进疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》,其中提到了:减缓编制深圳都市圈规划,推展深莞惠同步发展。

来源:深圳市政府

规划范围具体有“深圳、东莞、惠州”,合计15800平方公里;范围50公里+1小时交通圈。要知道,“深圳都市圈”的规划为国家层次!据理解,有关部门就编成深圳都市圈规划这个事情已经开展了半年的研究,可见该规划重要性。

来源:咚咚找房

城际交通规划利好:

除了有都市圈区域发展规划,还有城际交通规划。2020年3月20日上午,深圳市地铁集团举行粤港澳大湾区城际铁路建设项目工可研合约签约仪式。

来源:深圳市轨道交通

签下仪式中涉及到5条城际铁路,分别是:深汕高铁(深圳―汕尾)、深惠城际铁路、深大城际、龙岗到大鹏的铁路还有穗深城际;其中有4条跟惠州有关,进一步证明了惠州在大湾区的战略高度,且这几条线预计年底开工,交通受到影响在即!

来源:深圳大件事

“官僚主义”融合交通规划,深惠融城加速落地:

最重磅的,其实还是近期坊间关于深圳“官僚主义”庞加莱,根据“深汕合作区”的扩容步骤,不难发现“配套”的第一步是“扩权”。一旦踏出“官僚主义”第一步,“扩容”也就不远了!这个我们在之前的文章里也重点分析过:央媒严厉批评惠阳!深圳扩权,要辟第二个深汕合作区?

目前,坊间外“扩”呼声最高的就是往惠州的惠阳和大亚湾“阔”。假如深圳实现外“扩”,无论是“扩容”还是“扩权”,在“深圳速度”的加持下,深惠城际交通将快速推进,加快深惠交通融合。与此同时,惠州将步入新的发展局面,尤其是与深圳距离更近的惠阳。

7月已经来了,8月份还会远吗?在时间的推进下,近期坊间“扩容”预期已经超过一个小高峰,“惠州阳”迎来小高潮!

4、高等院校教育资源齐聚,家长提早布局

深圳已有南科大、中山大学・深圳、哈尔滨工业大学(深圳)、深圳北理莫斯科大学、深大等多所高校。

根据2019年广东高考提前批录取情况来看,香港中文大学(深圳)和2018年一样,在投档分和最低排位都是第一,维持领先地位;紧随其后的是南方科技大学和中山大学。在本科批上,哈尔滨工业大学(深圳)投档分高出中山大学27分,占有第一名。

注:部分本科院校投档分有分高优线分数和本科线分数,表中摘的是该院校的低优线分数。此外,部分院校并没招生文科生;南方科技大学、深圳北理莫斯科大学为类似类型招收,并未公布相关分数线。

深圳虽然是一个年长的城市,但其高等教育已初有建树。目前深圳还在高起点、高标准筹设海洋大学、中国科学院深圳理工大学、创新创意设计学院、音乐学院、师范大学等高校。

同时,减缓推进“双一流”和广东省高水平大学建设,谋求深大、南科大尽快重新加入国家“双一流”建设高校。未来几年,深圳将投入巨资、集中于资源筹办更多高水平的大学,向“教育强劲市“看齐,到2025高校数量超过20所左右!

假如深圳外“扩”,目前呼声最高的惠州将优先享用深圳的“高等教育”受到影响!因此,许多家长为了能守住优质教育资源,纷纷涌入惠州置业。

PART.3

“禁售”政策三年期已到

惠阳楼市疯狂,倒挂明显,新房或被追涨

惠阳是惠州中一个尤为有一点注目的片区,主要是之前惠阳禁售太狠了,价格一直没上去,目前还是临深中的房价洼地!

2016年10月14日,为落实房住不炒,惠州市惠州市发改局、房管局发布的关于进一步规范商品房销售价格行为的通知,拒绝对惠州房价实施禁售:1)严苛的新房价格备案体系;2)低于备案价的10%交易将被锁盘。

划出重点,有效期三年!

因此近年来在“限价”之下,惠阳的房价一直保持在1.5万左右。

2019年5月,全国楼市冷清之际,惠州住建局说了这么一句话“备案价将执行更为精准的差异化调控”。

到了去年10月14日,“禁售”文件三年届满,惠州市住建局仍无公布新的通知,以“依然沿袭禁售路线,不会经常出现政策空档”这样有些模糊的措辞来对此。

如今,三年“限价“期已过,在“微妙“的回应下,惠阳“禁售”下的楼市新备案价也有走高的势头:

比如:7月9日,大亚湾富康・锦绣壹号备案均价2.3万/平;

来源:惠民之家

前段时间,泰丰千花岛最高备案价23108元/平;高弘世纪备案价已经突破25000元/平;玖御府29990元/平,离破3万还差一丢丢!

从与大亚湾比起,惠阳新房单价不到2万,可以说是临深中的房价洼地,今年在“多重受到影响“之下,惠阳楼市成交价非常疯狂!

尤其是端午节假期那周,惠州新房共网签2834套,名列大湾区第一,其中惠阳网签489套,占到全市比例的17.3%;惠阳的星河丹堤,端午期间也是人气爆棚。

作为惠阳的标杆楼盘,星河丹堤目前二手房价格挂牌价不少突破3万,比如:高层二手上海证券交易所价格在2.5万/平-3万/平;洋房二手上海证券交易所价格约3.2万/平。

高层二手上海证券交易所价格:

|来源:贝壳二手房

洋房二手挂牌价:

|来源:贝壳二手房

虽然星河丹堤二手房价格已经不低了,但它完全有继续“向前冲“的实力!且星河丹堤的新房因为“禁售红利”,目前新房单价在2万以内,与二手房对比,经常出现严重凌空现象。

以前“打新“两个字用于股票,后用作深圳楼市,今天的“打新”同样可以用在惠阳楼市,目前星河丹堤二手挂牌价超强3万,新房2万将近,就是一个不俗的“打新”自由选择。

据理解,前段时间星河丹堤-玖悦组团散户发售6号楼,一散户即售罄!近期将特推新品-7号楼,可以重点注目一下!

PART.4

临深最后一个洼地将被填平?

惠阳“打新”的朋友们,抓紧时间看过来

当下惠州没明确的“禁售”政策,近期大亚湾新房备案价“节节升高“,虽然惠阳目前“动作不大”,但有人猜测惠阳有可能会追随大亚湾的“步伐”,惠阳房价将持续“补涨“,并预测临深最后一个房价洼地有可能要消失!

地产君今天想说的是,不要去注目未来不会如何,做到当下最重要!比如,关注一下近期即将特引新品的星河丹堤!

星河丹堤是坐落于南站新城区域内的260万平超级大盘,目前已有16000多户业主居住在其中,70%都是深圳的。

新品――玖悦组团地处星河丹堤主入口旁,拥享门户地位,是整个楼盘最后一批瞰湖高层,首期推楼王产品,89-147�O三房到五房单位,一开盘即销售一空;目前将特引7号楼单位,就坐落于6号楼边上。

据了解,星河丹堤此次的-玖悦组团在品质上做了递归升级,有以下7大亮点值得注目:

1、千万级特色中式半月型大门、标准方形分龄泳池,还有足球场标准的阳光草坪、以特色中式廊架打造会客厅,休闲娱乐设施,一应俱全。

2、6.6米超高挑空入户大堂,引入国内形同虚设最大品牌――冠林门禁人脸识别系统,星际酒店式高贵流线,营造归家仪式感。

3、3.1米的层高,赋予室内更广阔的视野,让心境更直率,同时居住于舒适度也更高!

4、全龄主题架空层乐活空间,将生活方式与场景模块植入空间,打造出儿童乐园、健美休闲等全龄段需求的活动空间。

5、安全智慧居家品质通过细节呈现,比如自定义耶鲁高奢电子密码锁,具有远程、指纹、密码、刷卡、钥匙五种开门方式,打造出绿色安全人居空间。

6、系统提升推拉门使用百年欧洲意大利萨维奥品牌,匠建品味高贵归家体验; 高效隔热、降音降噪、节能绿色高品质双层中空玻璃定制私享静谧人居。

7、精心打造出七重主题园林,融合中式景观及现代轻奢风格,打造七重景观的诗意园林,带给更好的居住享用。

除此之外,项目与惠州南站直线距离1公里,方位非常好,可享受到便利的交通受到影响。

与此同时,项目周边的配套也相当齐全,比如片区有首家星河COCO Garden、2.8公里长的环湖景观跑道、1.7万�O的体育公园、半山不会所国风艺术馆、藏书多达2万册的社区图书馆等。

最重要的是,星河丹堤还引入了名校――华南师范大学附属惠阳学校,该学校是幼儿园到高中,3-18岁一站式华附名校教育;包括小学部60个班、初中29个班、高中40个班,据说是惠州规模最大的学校。

可以说道星河丹堤无论从交通、基础设施、教育设施还是产品品质来看,都是一个不错的项目。要告诉,目前惠阳的房价放在临深来看,还是均价低于2万的洼地。

文章最后想要强调一下,随着城市群的发展,假如深圳外“扩”实现,那惠阳作为临深区域最后一个洼地将快速消失。即使没有构建外“扩”,随着时间的前进,惠阳价格也会慢慢“补涨“!把时间拉长来看,当下就是未来历史长河中,价格合适的时刻,错过不再。

据理解,星河丹堤新品玖悦组团散户首推6号楼已经售罄,即将发售7号楼新品,有调价预期。感兴趣的朋友,抓紧了!

-End-

文丨壹哥

主编丨刘二磊

总编辑丨陶文杰

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