联系电话

15094929042

当前位置: 首页 > 购房指南

距离宝中4公里,有新盘即将入市,是机会吗?

2020-12-01    来源:威海凤凰湖

年份过半,要问今年深圳上半年最火的片区是哪?那一定是宝中。

“双区”概念、前海双配套、企鹅岛、vivo总部落子宝中,多重受到影响护持,宝安楼市也持续火热,上半年成交2124套新房住宅,位列全市第二,宝中均价也从年初的“8”字头一举迈进如今的11万+。

紧接着就是住宅稀缺,截止今年6月,宝安今年仅一新增住宅(145套)供应,开盘即销售一空。

更确切地说道是提高型住宅的匮乏,宝安区最近入市的9个住宅项目里,以提高房为主力户型的仅一个。

(宝安近期入市项目仅天悦壹号玺苑以改善户型为主)

而上半年新房住宅成交数据表明,提高型产品90~144平户型成交价9399套,占到比56.2%,同比去年上涨12%,改善型刚需稳步提高。

(2020上半年,90~144平户型成交价占56.2% 图源咚咚找房)

一方面是住宅供给不足,另一方面是市场需求的下跌,人多房较少可谓了深圳楼市上半年诸多热点事件。

听说近期距离宝安中心4公里的新安即将有一个新盘开放样板间,并且是纯改善型楼盘,那一定要去想到!

实探宝安新安:改头换面的微妙时刻

说起老城你想起什么?是斑驳典雅的城墙、深沉肃穆的楼门,还是各处流淌的宁静?

新安,深圳的发源地、曾经的商业中心,即便有一颗向上的心,忠诚的计划,也无法防止改头换面的微妙时刻。

当日村长从灵芝地铁站出来往北拐入前进一路的时候,被浓厚的废旧场地气息更有了全部的注意力,转头一看是旁边已经清空的旧铺面里躺着潮湿的钢铁、砖土。

一路向北走,不是先前场景的重复,就是已经清空的门楼那空荡荡的阳台与窗户,以及整条行进一路都在施工的场面。

灰色的墙体在几十年的使用时间里,日积月累留下了水痕、磨损;从前热闹的酒店、文娱场所,或许曾作为前卫、财富的代表,今日显然也早已过时,楼层少、楼盘低矮在今日的深圳显得不合时宜。

而链家搜房地图也表明,行进一路上几乎没有在售二手房。

行进一路西边的建安一路因为旧改为规划相对较少,街道整洁、爽朗,住宅分布相对密集;底层的商铺自北向南更相连缀,生活氛围浓烈;但仍然难改楼龄低、间距较宽、外貌老旧的病症。

整条街道的二手房均价自4万元至8万元平均,主要受建成时间与所属学区影响。

整体而言,新安片区面貌老旧,地铁5号中环线东西穿过、南北有2公里长度的交通盲点,房价却在宝安区名列第三,位于碧海湾之后,比距离宝中更近的沦落低了2万元。

是地段理论不好用了吗?

但其实查看新安的价格产于规则就能找到,梯级分化,在区域内非常明显。

1.5号线地铁周边均价已过10万元门槛;

2.宝安学区整体接近10万元;

3.新、杨家小区单价可以相差5万元。

(图源链家)

异军突起的宝安新安:房价增速慢于深圳平均水平一半多

据早前媒体报道,2004年至2013年期间,新安片区曾九年无新盘入市,充斥着大量的工业厂房与高楼龄小区,相比宝安中心的快速发展;西乡、福永等地新盘倒数入市,新安有渐出视野的趋势。

2014年新安片区的房价是2.4万元/平,与深圳均价齐平;今年7月新安均价是8.3万元/平,深圳均价是6.5万元/平,6年涨幅分别是245%与170%,增长速度慢于深圳平均水平一半多。

(新安2014年成交价均价为2.4万元/平,图源新浪房产)

(深圳2014年房价为2.4万元/平)

城市更新在当下看上去总是很缓慢,但建设出有结果后的受到影响还清却非常直观。

回看新安过去十年发展轨迹可以找到:

2011年地铁五号线6月22日建成通车,穿过新安中部;

2012年,总建面近百万平米的中洲中央公园开盘,自带中洲πmall集中式商业6万平,现已建成;

2013年,深圳西部第一家大型购物中心,体量近30万平的海雅缤纷城月开业;

2014年总建面75万平的勤诚达项目开盘,今已售罄,自带4.39万平的购物中心;

2019年,占地12万平、建面78万平的大悦城入市,正在建设15万平的综合商业;

......

(海雅缤纷城)

新安作为宝安区旧改为数量亚军,巨大的体量吸引了诸如中粮、中洲、华联、勤诚约、卓越、佳兆业等知名房企的进驻,片区房价也是一个旧改为一个记录,目前仅次于宝中、碧海湾之后。

开发商持续加码新安是投资风向的指示,也是宝安受到影响的外溢增强了新安片区的投资属性,换句话说也就是,改善型产品更适应新安未来的想象空间。

在宝安新安,只有这样的楼盘房价涨幅才高

目前新安的二手房,呈现出了两种格局:

第一种是「学区房」,大部分已过10万门槛。

勤诚达22世纪、中洲中央公园与都市翠海华苑等宝中学区房,座落在灵芝地铁口,6月二手成交价单价都已超强10万元;

(图源链家)

比如同样位于宝安中学学区的御景台,2002年竣工,由于距离地铁站稍远,近期成交价单价在8万元/平。

(御景台今年4月、去年11月成交产品单价比起涨幅并不大)

第二种是「次新房」,成交价单价接近9万/平。

位于弘雅小学学区内的华盛盛荟,于2013年建成,今年成交单价已约8.7万元/平,而稍远一点的综合体大悦城近期开盘均价也就喜了3000元/平。

(华盛盛荟6月成交价的三套产品价格增长明显)

初建2008年的中粮幸福花园,最近成交单价在8.8-9.2万/平。

(中粮快乐花园最近两项成交价住宅)

归纳起来,想在新安置业最好符合这几个条件:一是新的盘,二是有学区,三是配套条件好,比如交通优势、商业优势等。

新安改善型新盘,即将对外开放样板间

提高型刚须要投住一体的需求特点对住宅产品电子货币空间和使用价值都具有更高的要求,新安买房,学位以外就是品质。

学位房看学校,楼盘品质则看开发商。

招商臻府是南山的领军房企品牌招商蛇口在新安的首个项目,产品品质自是不用说。目前已出有地面十多层,营销中心已对外开放,七月中下旬对外开放样板间,产品均是四房及以上的纯提高型。

(招商臻府营销中心)

1.交通方面

当日村长从灵芝地铁口出来后,往北走了1.5公里抵达招商臻府营销中心。

项目旁边的上川地铁站正在建设,计划于2022年通车,招商交楼也是2022年,换句话说,入住的时候也是交通受到影响还清的时候。

2.产品方面

据现场销售表示“臻”系列是开发商仅次于“玺”系列的提高型产品,设计重视每个房间的墙窗比,没有暗房,小区入口堂低有6米,且考虑宜居,大门面向次要道路。

项目总建面约11万平,规划6栋,其中4栋是普通商品住宅,1栋人才房,1栋幼儿园,配有商业面积4000平,由于定位是改善型,产品容积率大于5。

规划总户数896套(含288套保障房),不含保障房车位比超过1:1.3;普通住宅为608套,仅有两种户型,分别为492套建面约118平的4房以及116套约156平的4+1房。

虽然备案价格还未公布,但参考距离项目最近的新盘——大悦城散户均价8.8万元/平,招商是精装出售、学位相对好一点,同时佩带幼儿园,或许不会稍微上浮。

当日村长看了118追的4房户型,主卧有独立浴室与飘窗,阳台坐落于客厅与书房,此外开发商打通了客厅与次卧的阳台,超过6.3米长,居住于感受较佳,整体而言,户型方正、动静分区、空间通透。

3.生活设施

虽然有隔壁的天虹购物以及对面的沃尔玛,但两个商场竣工时间比较早于,勉强符合休闲娱乐购物的市场需求,远一点的有海雅缤纷城和中洲购物中心,驾车十分钟左右可以抵达。

4.教育资源

项目位于九年制一贯学校文汇学校和弘雅小学的学区内。

弘雅小学在宝安是名列第四的学校,近年来招生也很紧张。

文汇学校创立于1991年9月,是宝安区教育局直属的九年一贯制公办学校,2015年中考成绩全市第88名到2018年第51名,进步明显,是潜力股。学校可获取学位3000个,学历达标率100%。

5.价格对比

项目周边楼盘有初建2018年的西城品阁,单价7万多,主要是因为西城品阁基本是30-40多追的小户型产品,2、300万元的总价,上车深圳难度小。

(次新盘西城品阁外部)

此外华盛盛荟、中粮幸福花园等次新盘,成交价接近8.5万/平-9万/平,相差不大。

6.总结

整体而言,招商臻府位于新安,住宅、商业集中分布,居住氛围浓烈;地理位置良好有承接前海、宝中产业利好的便捷,将在房价的上涨上提现,房子电子货币有保障。

此外,周边新的盘较少,招商臻府作为新安内为数不多的改善型项目,稀缺性显著。