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两年内看200个新盘+300套二手房,看出了什么“门道”?

2020-09-16    来源:威海凤凰湖

撰文:佩奇 美编:刀妹 编辑:紫藤

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世界观与方法论

作为一名地产类公众号的主编,佩奇经常被问及的几个问题就是:

XX楼盘能卖吗?投资优先,自寄居为辅。XX区域前景怎么样,几年可以看见收益?想改善居住于,变卖XX房子移位XX房子自住,可以吗?

关于楼市问题的答案,并不是像理综考试的答案一样,有且只有唯一;

更看起来文综考试一样,答案比较发散,各种角度均有机会答错,但必须交叠核心。

特别是在对提问者经济情况、家庭成员、持有人周期、工作地点、生活范围等诸多事宜不甚了解的情况下,单纯地判断“好与坏”或“卖与不买”,也许并非是最佳选项。

更是因为行业属性的原因,佩奇对郑州本地新房、二手房、政策、规划等方面信息的理解和理解程度要低于一般人。

比如2018-2020年的两年期间,佩奇自身因为卖房、买新房、买二手房等事宜,看房诸多。

再加自身公众号主编的身份会经常到售楼部调盘和看新的盘,每周几乎有一半的时间都在看房或者看房的路上。

统计资料下来,这两年间看完的新房不少于200个楼盘,二手房和商铺更不低于300套,那作为行业从业者,都能从中看出什么门道?

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怎样看房?

首先必须的是热衷。

买房的目的是什么?不论是投资还是自住,都是为了执着更幸福的生活。

对于大多数购房者而言,一般都会有其倾向性比较强劲的区域,焦作、新乡的优先看北区、周口;商丘多看东区、南区;洛阳、登封的多看西区。

在组团和区域的选择上,没绝对的对错之分,也没西区潜力弱,东区一定就强劲的定论,适合自己的就是最差的。

在锁定区域之后,走路、骑电动车或者开车把周边逛一逛一定是必修课。

以目标楼盘为圆心,周边2-3公里的范围内,将会不断经常出现在你的生活场景当中,菜市场、餐馆有多近;是否有重点学区或者规划学校;高架、地铁通达性如何等都同等最重要。

在理性辨别之余,甚至你还必须加上“感情因素”的辨别。

比如老东区的商务楼宇文化;老金水区的行政区文化;老西郊的市井文化等等,是否能与你的性格、行事方式所匹配。

比如西郊众多的苍蝇小倌,对于很多来说,是生活的常态,是繁忙后的调味剂;但对于部分北上广归郑的游子而言,气质与性格有可能都无法带入其中,高大上的东区更喜欢。

其次在多看、多学当中摸索门道和规律。

比如:

区域或者组团是以刚需小户型居多,还是以刚改为、提高产品或者人群居多,且供应与自身市场需求否匹配;意向楼盘的售价否合理,这个在参考其容积率指标、建标、成本指标的时候,参考周边二手房的单价,因为二手房更是衡量一个区域价值高低的重要指标;在售楼处角落当中的“不利因素”审批,你否可以拒绝接受;样板间大镜子、部分样板间1:1.2的比例尺等条件因素,会不会让你艾米自我,妄下判断;花样繁多、品牌高端的厨卫、家电到底是不是交付给标准。

不能说道售楼部恣意是陷阱,而是生活恣意充满挑战与不确定性,否合适自己很重要,而门道的摸索与经验的总结,更是需要量的积累。

最后才是规划层面上的考虑。

为何把规划层面的内容放在最后一项,因为佩奇认为这对于普通购房者而言是最不重要的一点。

以管南为事例,稍不懂楼市和郑州的人,谈起管南来就是物流、大车云集,环境一般,似乎说起来这片区域,你能说道出来至少10个词语来形容它的不好。

但你如果2016年以8000元/㎡左右购入,当下16000元/㎡左右的单价成交价,稳稳翻一倍,多达郑州至少7成以上楼盘的涨幅,不香吗?

再回首楼市趋于稳定的2018-2020年,房价稳定且能缓慢下跌的,主力也就两个组团:管南与金水北。

有了正面典型,自然也有反面典型,在这里就不点名了,不懂者自懂。

同样,改善选用、人居圣地、低密住区,同样是各种高端高雅的词语用来形容这个组团,都不为过。

但换来的却是房价的大幅度波动与下跌,购房者的哭天抢地。

管南土地供应量是大,但是今晚涌入郑州的刚需群体大;北龙湖供应是受限,但是也今晚有钱人也就那么多。

规划层面的内容,有长时间量变产生质变的可能性。

注意,是有可能,而非必然,对于短期内就有买房市场需求和住房诉求的购房者而言,无非是镜花水月。

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首套要难忘,提高随便选?

买房这个事的重要性,甚至远不如结婚、生子等人生节点,特别是对于首套而言,更是至关重要。

前不久,佩奇还在微信群中与某公寓销售产生争论,什么首付少、未来租金抵月可供、先上车等理论才层出不穷,意思是公寓给了不少资金不足的年轻人最简单的上车机会。

我当即回复:谬论!

特别是对于首套购房者而言,第一套房子不仅是安身立命之所,更是未来置换第二套房子的最大砝码。

但是,并非所有公寓都是没价值的,公寓的自由选择还是无非看著商业区、商务区、地铁口的三原则。

其次,公寓对于不缺乏资金的大户来说,是资产配备一种方式,也是平稳现金奶牛的来源。

那提高群体呢?

一般多为40岁以上事业有成或者有一定积蓄的中年人,这批人不没钱吧。

非也。

对于诸多改善群体或者终极置业的群体而言,提高的房子也许就是人生最后一套房子了,对于这件可能要陪着自己走完只剩人生道路的“大伙伴”的选择将不会更加谨慎。

并不是说提高人群在选择房子的余地更大,只不过因为经济能力更强劲,容错率更高。

如果意外为了短期利益而选择某些看上去矮小上的楼盘,而忽略的提高盘长期稳定的特性,未来再换房必须腾出来的时间和精力,是提高人群几乎不愿意拒绝接受的。

毕竟,更最重要的是好物业、好管理、好邻居。

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不买房,永远不知道自己有多贫

普通人,在买房的时候,才告诉自己有多穷。如果你对自己有充份的认知,决定立足于郑州,那就走出售楼部开始买房吧。

两年看200个楼盘+300套二手房,自然能在内心形成自己的一套逻辑,但都是依托于自身情况和出发点的看房。

对于每个人而言,市场需求、资金等各方面因素都不一样,自然在选择上也相去甚远。

就“买与不买”和“买什么”两个问题,能给你最终答案的,只有自己。

总之,祝福大家能买房适合自己的房子。

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