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限价致一二手房价格倒挂多地再现“楼市万人摇”

2020-09-29    来源:威海凤凰湖

中原地产研究院副院长刘渊指出,如果“楼市万人摇”现象持续再次发生,各地政府有可能细化摇号规则,比如容许摇号人群,但新房整体供不应求的局面难以转变

2020年以来,杭州、南京、成都等地因新房禁售致一二手房价格凌空。多个楼盘开盘时超过万人摇号,引起公众对房价是否不会再度飙升的担忧。

“楼市万人鼓”的典型代表,是杭州的远洋西溪公馆项目。该项目在6月初发售959套住宅,总计59637人参予摇号,摇号总人数刷新杭州摇号购房纪录,中签率低至1.61%。这是杭州自2018年4月“买房摇号”政策落地后的第27个“万人鼓”项目,亦是当地2020年以来的第3个“万人摇”项目。

杭州严苛限价,该楼盘与当地的二手房价格经常出现大约9000元/平方米的倒挂,且楼盘为现房,因此沦为投资客眼中的绝佳标的。

“楼市万人摇”也出现在其他城市。2020年3月,在成都,恒大天府半岛天纪小区推出360套房源,11129人参予摇号,中签率仅为1.45%。这批房源的均价为12500元/平方米,较该小区的二手房成交均价低了3500元/平方米。公开发表资料表明,2020年前四个月,成都已有六个“万人摇”项目。

在南京,5月19日五个项目同时开盘,其中江畔都会上城的摇号人数亦多达万人,其余项目人数均多达千人。

中原地产研究院副院长刘渊指出,一二手房价格凌空越显著,参予摇号的人数就不会越多,根源在于新房限价制度。

在本轮楼市调控中,限价令最早出现在2016年12月。为稳定房价,广东省珠海市政府明确规定,新盘报价无法低于该楼盘此前成交价,亦无法高于周边同质商品房价格,否则政府未予派发预售许可证。这一政策逐渐蔓延至几十个热点城市,在各地派生出不同的拒绝,但其核心是对新房展开禁售。

“最近的万人鼓号,都出现在经济繁盛且人口增长较慢的城市。”比如杭州在2019年新增人口50万人,深圳追加人口40万人。人口流向带来的购房需求是真实需求,而非炒房需求。

“新房市场火热,一个仅次于的原因是城市基本面好,能够更有外来人口流向;此外,这些城市的新房市场供不应求,二手房占到比较低,一二手房价的倒挂现象就会越来越相当严重。”

“楼市万人鼓”的现象仍将之后。一方面,“限价令”抑制了新房价格上涨,这是政府期望看到的;另一方面,对二手房直接禁售难以实现。

政府对二手房可以采用的政策手段,只有规范信贷和税收。一个可供参考的案例是上海的商业地产交易。在交易前,要根据当地段当月市场价展开严苛的市场评估,根据评估价收取个人所得税和土地增值税,从而限制个人投资者“炒房”。

如果“楼市万人鼓”的现象持续再次发生,各地政府有可能细化摇号规则,比如限制摇号人群,但新房整体供不应求的局面难以转变。

为防止引起舆论关注,部分开发商缴纳高额“诚意金”,进而掌控摇号人数。一名熟知深圳市场的人士告诉他财新记者,当下深圳新盘散户,诚意金往往高达上百万元,政府对此并未干预。“这笔钱要先碰到开发商的账户上,才有资格参予摇号。如果摇号没中,开发商再无息归还这笔钱。通过原作高门槛,把一部分客户拦在门外,从而避免摇号过热。”该人士称。