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住房供量持续加大,市场价格延续高稳,广州楼市是否会迎来变数?

2020-11-21    来源:威海凤凰湖

▎城市快报丨By:世联评估

2020年6月,广州市商品住宅成交套数9,300套,环比下跌44.59%,同比上涨9.84%;成交面积100.31万平方米,环比上涨43.03%,同比上涨12.10%;成交价均价30,146元/㎡,环比上涨4.51%,同比下跌24.86%。广州全市二手住宅成交均价与上月基本持平,成交价均价为28,306元/㎡,同比下跌1.23%;环比微涨0.03%总体趋于平稳,保持高位稳定状态。

广州商品住宅月度成交价走势

2019年6月-2020年6月广州存量住宅月度成交价走势

新建住宅市场

住宅新房供应

广州商品住宅追加供应套数和面积走势

2020年6月广州商品住宅追加供应面积区域分布

2020年6月,广州商品住宅追加供应套数为12,205套,环比下跌14.95%,同比上涨102.64%;供应面积129.77万㎡,环比上涨9.81%,同比下跌99.25%,总体追加供应正处于高位。从各区供应情况来看,新增供应区域与上月持平,本月仅越秀区0供应,减城区、南沙区以及黄埔区为本月新房供应面积TOP3区域,三区合计供应面积占到全市供应面积的68.07%。增城区本月供应展现出引人注目,供应面积43.26万㎡,环比上涨16.26%,供应主力为合生湖山国际、金地香山湖、誉山国际等;南沙区本月供应面积33.01万㎡,环比上涨180.46%,供应主力为中交蓝色海湾、中铁辟海悦国际、金科集美御峰;黄埔区本月供应面积12.06万㎡,供应主力为万科快乐誉等。其中新增面积供应下降幅度最大的是上月供应主力之一的番禺区,环比下降63.47%;而白云区新增面积供应大幅上涨,环比上涨158.55%。从目前供求情况来看,外围区域依旧为供应主力,增城、南沙、花都、白云、从化以及荔湾供应上涨,本月仅越秀区0供应。

2020年上半年因新冠疫情影响,多地几乎所有楼盘的线下售楼处被迫重开,倒数多周无楼盘入市,追加房源0供应。随着新冠疫情的有效地掌控,广州各楼盘逐渐停工对外开放楼盘销售中心,疫情蔓延期被延迟的新房供应逐步完全恢复入市,市场上的项目开始不断特推新房源。6月下半月各大房企冲刺年中,开始涡轮推货,使供应量呈现“波峰”,达到近一年供应新纪录点,总体追加供应正处于高位。

住宅新房成交价

广州商品住宅月度成交走势

2020年6月广州商品住宅成交价区域分布

2020年6月,广州市商品住宅成交价套数9,300套,环比上涨44.59%,同比上涨9.84%;成交价面积100.31万平方米,环比下跌43.03%,同比下跌12.10%;成交价均价30,146元/㎡,环比下跌4.51%,同比下跌24.86%。从各区成交情况来看,减城区、黄埔区和南沙区为成交价套数前三区域,分别为2,535套、1,463套和1,379套,三区合计成交价套数占到全市成交套数的57.82%。本月全市十一区成交量环比集体上涨,其中白云区成交量环比涨幅最大,环比下跌261.68%。外围区成交量持续领先,增城区稳坐商品住宅成交量第一把交椅,市场热度依然平稳,成交主力为敏捷·绿湖首府、合景誉山国际等,各板块项目大力采行广告宣传措施吸客;黄埔区成交仅次于减城区,21号线开通以及人才购房政策进一步刺激买家置业需求,成交价主力为万科快乐誉、保利拾光年等;白云区成交量环比大幅下降归功于保利阅云台,单盘贡献区域60%的成交量;天河区成交量环比上涨幅度仅次于白云区,环比下跌230.48%,成交价主力盘为兰亭盛荟、保利天汇。中心五区方面,成交仅占到总成交量18.09%,本月成交价主力为天河区,成交套数618套,在全市占到比6.65%。成交活跃的区域都集中于在价格洼地片区,尤其是广州不限购的两大区之一的减城区,可见成交仍以刚需客户为主。

纵观2020年上半年,广州商品住宅市场成交总体维持增长态势。1月由于房企年底冲销,成交量较佳;2月销售淡季再加新冠肺炎疫情来袭,成交价暴跌新高;3月以来随着国内疫情的有效地控制,市场信心逐步完全恢复,置业需求持续获释,广州商品住宅成交量逐步完全恢复,总体维持增长态势。

新房存量及去化

累计6月广州商品住宅存量面积和套数分布图

截至2020年6月底广州各区存量商品住宅去化时间(月)图

截至2020年6月广州商品住宅存量及去化时间表

6月广州新房库存情况,选取了广州商品住宅2019年7月-2020年6月月均销售速度来计算出来,广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为10.3个月,存量面积去化时间约为10.9个月,环比上月去化时间均有所延长。

从各区情况来看,减城区、南沙区和番禺区存量套数较多,分别为16,439套、13,625套、9,071套;套数去化速度上,增城区、黄埔区和南沙区最快,分别为2,273.5套/月、911.3套/月和884.2套/月;存量套数去化时间上黄埔区、天河区和减城区去化周期最短,分别为4.8个月、6.6个月和7.2个月,压力仅次于的为白云区、从化区以及南沙区,去化周期分别为21.4个月、19.4个月、15.4个月;不受疫情影响入市项目延后,6月新增供应力度加大,本月各区整体存量套数去化时间以及存量面积去化时间环比上月有所延长。

存量住宅市场

存量住宅房价走势分析

2019年6月-2020年6月广州存量住宅月度成交价走势

2020年5月广州存量住宅各区成交套数及市场均价

2020年6月广州存量住宅各区域市场均价

2020年6月,根据世联评估EVS监测,广州全市二手住宅成交均价与上月基本持平,成交价均价为28,306元/㎡,同比下跌1.23%;环比微涨0.03%,总体趋于平稳,维持高位稳定状态。截至报告出版发行日,官方未公布2020年6月存量住宅成交套数及成交面积数据。5月广州存量住宅成交7,325套,较上月环比上涨9.31%,同比下滑5.87%;成交价面积65.01万平方米,环比下跌11.59%,同比下降1.23%;成交区域主要集中于在番禺区、花都区以及海珠区,除黄埔和南沙两区外,其余九区成交套数环比集体上涨,其中环比上涨幅度最大的为减城区,达25.48%。从月度成交价走势来看,2020年上半年存量住宅成交价呈上升趋势,随着国内疫情的有效掌控,被积压的购房需求逐步获释,市场明显回温。

均价方面,6月广州市十一区中,海珠、番禺、增城以及从化四区均价环比呈圆形小幅下滑趋势,其余各区均价环比上月集体上涨,其中环比下降幅度仅次于的为从化区,环比下降0.56%,上涨幅度仅次于的为荔湾区,环比上涨0.6%。本月高于广州全市二手住宅均价的区域队伍为越秀、天河、海珠、荔湾四区。

住房出租市场

2020年6月广州各区平均值租金及套均租金图

2019年6月-2020年6月广州出租市场平均租金及套均租金图

土地市场

土地供应

2020年6月广州土地供应一览表

数据来源:广州公共资源交易中心

供应方面,6月广州招拍挂供应土地32宗,总用地面积92.40万㎡,同比下降52.76%,环比下降14.17%。从区域性看,本月中心五区供应7宗地块,均为商服用地,其中天河区供应5宗,白云区供应2宗,合计供应面积6.54万㎡,占全市总供应面积7.08%;余下25宗地块均由外围城区供应,供应面积85.86万㎡。其中供应宗数最多和供应面积最大的为减城区,各类用地合计供应了14宗地块,供应面积约47.08万㎡,占全市总供应面积50.95%。

从用地类型看,本月广州全市居住或商住混合地供应16宗,供应面积70.94万㎡,环比下降8.76%,占全市总供应面积的76.77%;商服用地本月全市仅白云区供应8宗,供应面积7.23万㎡,环比下滑28.84%,占到全市总供应面积7.82%;工业用地本月全市供应8宗,供应面积14.23万㎡,环比下滑27.95%,占到全市总供应面积15.40%。

年中将临,政府卖地马不停蹄。经过5月土拍电影市场的平静,6月广州步入了一波供地潮。本月广州共供地32宗,其中居住或住宅混合地和商服用地合计供应24宗,涵括天河、白云、黄埔、番禺、东莞和南沙等区域。

据统计数据显示,2020年上半年广州商住、商服用地共供应84宗,比2019年同期减少28宗;供应面积456.5万㎡,比2019年同期上涨46.95%。

土地成交价

2020年6月广州土地成交价一览表

数据来源:广州公共资源交易中心

成交方面,6月广州全市成交土地共14宗,成交土地面积67.08万㎡,同比下滑33.54%,环比下滑41.5%;成交金额112.22亿元。从区域性看,本月中心五区成交5宗地块,其中天河区成交价3宗,白云区成交价2宗,合计成交面积7.88万㎡,占到全市总成交面积的11.75%,成交价金额36.28亿元;外围城区成交价9宗地块,成交面积59.20万㎡,成交价金额75.94亿元。其中成交地块宗数和成交面积最少的就是指化区,共成交价4宗地,合计成交价面积31.41万㎡,占到全市总成交面积的46.82%。

从用地类型看,本月全市住宅或商住混合地成交8宗,成交价面积51.19万㎡,环比下降29.69%,占到全市总成交面积的76.31%,成交价金额约104.14亿元;商服用地本月全市共成交价3宗,成交价面积1.54万㎡,环比下降93.14%,占全市总成交面积的2.30%,成交价金额达5.87亿元;工业用地本月全市成交3宗,成交面积14.35万㎡,环比下滑26.03%,占全市总成交面积的21.39%,成交价金额达2.21亿元。

招商市场

商业市场

2018年第一季度-2020年第二季度商业物业月度成交走势图

2020年第二季度广州各区域商业物业成交套数及均价情况图

2020年第二季度,广州全市商业物业成交面积14.4万㎡,同比下滑48.20%,环比下降42.47%;成交套数1,458套,同比下滑38.87%,环比下降36.25%。广州商业物业新增供应主要来自外围区域的住宅项目,第二季度供应量环比下跌50.62%,合计供应面积20.59万㎡。从区域成交来看,广州各区商业成交齐齐下滑,成交主要来自外围区域,外围商圈的兴起为商业物业市场投入了新鲜血液。黄埔区、减城区和南沙区成交价活跃,成交套数分别为424套、279套、216套,合计成交价套数占全市总成交套数的76.8%,外围区域多个住宅项目社区商铺成交突出。中心区热点板块持续供应严重不足,成交表现冷清,中心五区合计成交275套,占全市总成交套数的18.86%.中心区核心商圈中,天河区依旧有着不容忽视的地位,成交146套。

2020年上半年受疫情影响,成交同比大减半逾五成。从2020年上半年广州商业物业成交情况来看,2020年第一、二季度成交量基本持平,创近两年成交量新高。受新冠疫情影响,大小商户、购物中心等地方人流量锐减甚至无客流量,在营业额上导致显著冲击,同时线下消费相当严重阻碍,线上销售活跃,各运营商纷纷开启线上“带货”模式,全市商业成交量集体下降。随着国内疫情影响不断减少,大小商户、购物中心等将精力投入到恢复营业中,扩张脚步将大幅上升。但居民消费完全恢复还必须一定的时间,且不受“地摊经济”冲击,短期内实体商户经营难免承压。

办公市场

2018年第一季度-2020年第二季度办公物业月度成交走势图

2020年第二季度广州各区域办公物业成交价套数及均价情况图

2020年第二季度,广州全市办公物业成交面积13.72万㎡,同比下滑70.07%,环比下跌17.06%;成交套数651套,同比下降91.05%,环比下跌55.37%。从区域成交价来看,广州办公市场成交价触底,成交量主要来自外围区域,为办公物业市场投放了新鲜血液。成交价名列前三的为番禺区、黄埔区和白云区,成交价套数分别为211套、196套、93套,合计成交价套数占全市总成交套数的76.8%;中心区热点板块持续供应严重不足,成交展现出冷清,中心五区合计成交175套,占全市总成交套数的26.88%,白云区成交居中心区域首位。

2020年上半年受疫情影响,广州办公物业供应量暴跌,导致办公物业交易成交量的大幅下降。从2020年上半年广州办公物业成交情况来看,第一季度成交量创近两年新低,随着国内新冠疫情的有效掌控,第二季度成交量有所回落。另一方面,不受年初新冠疫情影响,有租赁或购买办公物业的企业对办公的物业服务水平譬如消毒杀菌、通风、公共空间配备等方面提出更高拒绝。未来企业的租赁市场需求也将更加注目于物业水平较好、品质较高的甲级写字楼,而对于设施老旧、年代久远的写字楼可能会面对租户外迁、空置增高等挑战。

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