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2019年重庆房地产市场年报

2020-01-16    来源:威海凤凰湖

住房兼具糊口必须品和投资品的双重属性,其需求曲线天然不是简朴的“向下”,如重庆楼市已往两年价钱与需求同步上升,实现需求曲线“向上”,但跟着价格差的逐渐收窄,以及市场需求的一直消耗,在重庆“买买买”的买房热情渐渐降温。

2019年,在“房住不炒”的政策基调下,各地“因城施策”促进房地产市场平稳发展。在经验2017、2018年的量价齐飞后,市场需求增添略显乏力,重庆楼市热度逐步褪去,2019年重庆楼市先后经验了平平期-小阳春-冷漠期三个阶段。在成交量一连两年领跑各城市之后,2019年小幅后进于武汉,但发卖价格受地盘成本上涨、产物构造调整等因素影响仍连结稳中有升。

政策·接连宽松

重庆经济增速小幅回升,房地产支柱职位稳固

图:2010-2019年Q3重庆GDP增强情况

数据来源:统计局

2018年重庆经济受贸易情形恶化和家产转型双重夹击,GDP增速初次低于全国平均水平,全年增速仅6%。2019年全市加速推进工业进级,新兴工业快速增进,经济增速下行趋向逐渐转向。2019年前三季度,九大支柱财产除汽车财产外均安稳增添,实现“六增三降”向“八增一降”的滚动,加之对外商业继续增进,必然水平上缓解了重庆经济之压,预计2019年GDP增速增强6.3%阁下。2019年前三季度房地产启示投资额增速为6%,占固投比例仍超20%,房地产行业作为重庆的支柱工业,当前地位仍较安定。

陆续宽松的房地产政策,由内到外晋升都邑代价

多年来重庆房地产政策一向以宽松著称,哪怕在楼市上行期也以微调为主。2019年,各地因城施策,有紧缩有放松,但重庆出台的房地产相关政策照旧“少且轻”,除了积极响应中央如房地产资金治理、禁墅令等政策外,首要对房产税、学区房举行了调解、管控,但都是针对性的调解,对集体市场影响有限。

图:2019年重庆主要政策一览表

资料根源:中指研究院概括整顿

2020年1月3日,中心首提“双城经济圈”,高质量经营鞭策成渝地区扶植,从“成渝都会群”到“双城经济圈”,足见作为西部地区重要增进极的重庆和成国都市价格不绝凸显。2019年,尽量房地产相关政策较少,但重庆通过由内而外两方面提拔自身价格。一方面,对“四山”、“两江四岸”、“广阳岛”的土地实施严控,打算先行,捍卫都邑核心资本;另一方面,经由渝黔互助、西部陆海新通道等多方互助,实现合作共赢,交通强国,城市虹吸效应日益凸显。

成交·缩水两成

同比下跌两成,重庆高光时刻不再

图:2013-2019年重庆主城区商品府第销售面积状况

2019年,重庆主城区成交商品府邸2284.42万㎡,尽管成交量仍处高位,但同比下跌两成,跌幅高达19.52%。自2016年重庆楼市回暖以来,成交量一直攀升,2018年景交量近3000万㎡,但随着市场热度的降温、购房需求的消耗,2019年景交量明显缩短,市场需求增添乏力。从发卖套数来看,2019年重庆主城区成交商品府邸20.47万套,日均成交561套,即便收缩,成交量仍位于世界前列,近五年累计成交商品室第达111万套。

市场顷刻万变,先后经历清淡期-小阳春-冷漠期

图:2016-2019年重庆主城区月度商品府邸发卖面积

2019年,重庆楼市波幅较大,月均成交190.37万㎡,而2017、2018年这一数值均超200万㎡,跌幅显明。具体来看,2019年可分为三个阶段,一是年头的平庸期,迈入2019年,市场在接连发热后预期逐渐转变,成交量明显萎缩,涌现波谷;二是3月份开始的小阳春,跟着土地市场的升温,楼市热度重临,加之房企积极推盘,成交量涌现回升;三是下半年的冷漠期,小阳春之后市场热度逐步回落,成交程度连气儿较低,房企促销活动频现,尽管年终小幅冲量,但首要受供给大幅增加影响,成交热度仍处于相对低位。

成交会合在二环,大学城板块成交近200万㎡

2019年,重庆主城九区成交首要集中在渝北区、巴南区和沙坪坝区,发卖面积别离为637、495.52和319.24万㎡,三区成交占比达63.56%。同比来看,仅渝北区成交量呈现下跌,跌幅达25.31%;巴南区和沙坪坝区受近两年地盘供应加强的影响,在团体成交下跌情况下,同比仍上涨。

图:2019年重庆主城各板块府第销售面积

从板块成交来看,2019年内环内市场生意不断缩短,成交首要集中在二环地域。成交量前三板块为大学城板块、蔡家板块和龙洲湾板块,发卖面积划分为195.42、152.48和149.49万㎡。在“重庆向西、成都向东”成长的趋势下,重庆西部地区职位不停晋升。此中融创万达文旅城销售面积达109.13万㎡,成交金额超百亿元,居重庆主城区销量榜首。

价格·稳中有升

销售价格尽管涨幅收窄,仍上涨至12188元/㎡

图:2013-2019年重庆主城区商品府邸发卖价钱走势

尽管2019年销售面积涌现缩水,但销售价钱仍稳中有升,达12188元/㎡,再革故鼎新高,较2018年再晋升868元/㎡;但同比涨幅收窄,为7.67%,与2017、2018年涨幅相比可谓是小巫见大巫。过去三年重庆楼市迎来快速发展期,尤其是2017和2018年,由于基数低、市场预期优秀等多因素影响,价格快速攀升,但随着需求的不断斲丧以及市场预期的调整,2019年增速显著放缓。分月度来看,2019年各月份销售价格涨跌幅不大,在11505-12739元/㎡之间波动。

主城九区同比均上涨,仅大渡口区不敷万元

图:2019年重庆主城各区销售价格及同比幻化

2019年重庆主城九区销售价钱最高的仍为渝中区,为21576元/㎡,地域内已连续两年无府第用地成交,新居项目稀缺性显著;其次为江北区,发卖价格为14474元/㎡;渝北区和南岸区发卖价格也近14000元/㎡;主城九区中仅大渡口区不足万元。同比来看,2019年重庆主城九区均实现差别水平上涨,涨幅最大的为南岸区,上涨15.38%,其次沙坪坝区和北碚区涨幅也超10%。

从各板块来看,有七大板块发卖价钱超1.8万元/㎡,排名前三的板块为朝天门-解放碑板块、两路口-上清寺板块和观音桥板块,发卖价钱离别为24747、21855和19460元/㎡。与销售面积相反,七大板块均位于内环内,核心地区地段上风仍相当明明。

改进产物占有通盘大都多半,90㎡以下成交不敷两成

图:2018-2019年重庆主城区府第成交面积结构

近两年,重庆主城区严控土地的启示强度和修建高度、密度,容积率不绝低落,也带来成交产品结构的不绝调整。2019年90㎡以下产品成交占比仅16%,较2018年再收窄7.7个百分点,当前主力成交面积集中在90-140㎡,成交占比达七成。随着新成交地块的开工建设,刚需产物将愈加稀少,洋房、别墅、大平层等改善型产物将扎堆涌现。

去化·供过于求

销供比陆续下跌,供过于求愈加显著

图:2016-2019年重庆主城月度商品室第供给面积及销供比

2019年在成交量缩水的状况下,市场供给也小幅下跌,2019年主城区供给商品府邸2512.28万㎡,同比下跌16.74%,但供给量仍处高位,仅次于2018年。由于供应量较大,且成交降幅大于供给降幅,故2019年销供比下跌至0.91,为近几年最低值,市场供过于求征象愈加较着。尤其是2019年7月之后,月度销供比均在1以下。

去化放缓库存不停增强,重庆出清周期耽误至7.13个月

图:2016-2019年重庆主城区商品府第库存及出清周期

受供过于求征象影响,2019年库存不绝提升,尤其是下半年。截止2019年12月,重庆主城区商品府邸库存面积提升至1308.73万㎡,为2017年来最高值,重回2016年库存水平,较2018年同期增长20.11%。从出清周期来看,12月尾出清周期为7.13个月,相较于2018年尾的4.51个月延长了2.62个月。集团来看,即便库存和出清周期均晋升显著,但去化水平仍较良俦。

地盘·重质轻量

房企土地快速斲丧,但项目仍将有序推出

图:2014-2019年重庆主城府邸用地成交面积与发卖面积对比

多年来,重庆土地一直贯穿“天量供给”,但近几年重庆商品府邸成交量速攀升,府第用地成交面积与商品府邸销售面积差额逐步转向,尤其是2018年以来,差额均超1000万㎡。2019年重庆市主城区成交商品室庐1235.31万㎡,同比下跌20.71%,尽管室庐成交量缩水两成,但供需差仍达1049万㎡。当前房企土地储备快速消耗,亟需增储,这也是2019年上半年土拍热度上涨的一大主要原由,下半年随着房企融资环境不停收紧,地盘热度重回低点。

尽量当前室第用地成交与商品室第发卖面积差额较大,但未来1-2年内项目新开盘节拍仍将稳步推出。一方面,在此轮房地产市场周期中,不少烂尾楼项目过程收并购从头盘活,如品牌房企融创、万科在二级市场均有收获;另一方面,出让地块亦有开竣工时间要求,如要求交地后3个月内开工,开工后2年或2年半内完工。

地盘本钱快速上涨,占比超五成

图:2014-2019年重庆主城室庐用地成交楼面价及同比

2019年初重庆土拍市场快速回暖,房企扎堆竞拍、溢价率程度连气儿较高、楼面均价不绝改进,但年中最先市场热度又敏捷回落,基本以挂牌成交或低溢价成交为主。总体来看,2019年重庆主城区共成交110宗室第用地,打算修建面积1235.31万㎡,同比下跌两成;成交楼面均价6825元/㎡,同比上涨三成。2019年地盘代价提拔显明首要有两大身分,一是房企拿地意愿较强,品牌房企如万科、金科、龙湖加速补仓;二是因为容积率较着下调。

2019年重庆主城区商品府第发卖价钱为12188元/㎡,跟着成交楼面均价的上涨,土地本钱已晋升至56%,占比再创新高,房企可把持利润较2018年收窄,但仍较着高于2017年及以前。

地块小而精,重庆住宅降容提质

图:2015-2019年重庆主城府第用地容积率分布

2018年最先,重庆主城区便经由严控土地开发和设立领土空间总体企图弹性留白机制,低落地盘斥地强度和修建高度、密度。2019年这一调控一向深化,主城区成交室庐用地均匀容积率仅为1.6,下调显着,2018年均匀容积率为1.93,而2018年曩昔均匀容积率均在2以上。

2019年成交地块中,有65宗地容积率在1.5以下,占比近六成,为59.09%,而之前这一占比仅为两三成。同时,单宗地块面积明显减小,平均面积为11.23万㎡,2018年单地块均匀面积为19.23万㎡。2019年景交地块集体小而精,将来大盘项目将越来越少。

瞻望·量收价稳

2019年重庆楼市成长渐渐转向,市场有起有伏,成交热度相对低迷。当前重庆经济仍处于升级转型期的关键时刻,作为主力军之一的房地产市场仍需“保温”。重庆房地产政策一向以来保持相对宽松,估计2020年政策方面仍将以“稳”为主基调,针对性的出台微调政策。

在此轮房地产周期中,市场需求消耗较快,当前需求增进略显乏力,预计2020年景交量缩短,但跌幅将收窄。价格方面,受产品结构调整、土地本钱上涨等影响,仍将贯穿小幅上升。跟着低密宅地的不断入市,2020年改良型产物供应将延续加强,产物同质化严峻,市场竞争不停加剧。

2019中指年度系列清点