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2020年买房建议及踩盘看房技巧

2020-11-19    来源:威海凤凰湖

最近很多朋友都打算入市买房了,为了帮助大家买到好房,我结合自己多年的经验给大家获取一些建议,期望对您有所帮助。如您有所进账,请转发给亲友,非常感谢。

01

买房建议

买房不要过度关注宏观现象。宏观经济就像天气预报,可以作为参考,但并不是决定性因素。与其犹豫要不要卖,不如看看:既然迟早要买,那么什么时候卖,买哪里,怎么买的切实问题。这是一个人从不切实际的观念到学会行动的实质性改变。

“生活这场游戏的众多秘密就在于,一切的线索和机会,几乎都隐蔽在如何解读社会和做到别人的点子之中,而你自己的观点大多时候一点价值都没有。”

每当你思维一件事情的时候,你应该取得一个“可操作者试错的思路”,而不是一个“观点”。如能做到,或许你不会在很久以后发现,你已经变为了一个没有观点,只有行动思路的人,那就是赚大钱的人。

在生活中我们经常见到这样的现象:有些人认为做自媒体,跨境电商赚钱,但是他自己去做到就亏得一塌糊涂,因为他只是一个有观点而没有行动思路的人,他显然不知道怎么做。

有些人说回收破烂赚不到钱,但是一样有人在这个土得掉渣的领域做到得风生水起,因为他懂这里面的门道,他是一个有行动思路的人。

同样,楼市也是如此,有人在大市横盘的时候买房一样能赚到钱,因为他们知道如何去找洼地,卖笋盘,利用杠杆。而有的人呢,即使在楼市大涨的时候,他也没赚到钱,因为他在犹豫,在纠葛,就像去年的深圳,这么好的行情一样有人踏空。

过度关心宏观现象是一种病,越是高谈阔论,讨厌辩论国际时事的人,他的口袋就越大头。真正有本事的人都在忙着捞钱,哪有时间谈这些虚头巴脑的话题呢。

我们看看下面这个网络段子,有所不同收益的男生买房时的点子:

月入10万:阳台很大,房间全景落地窗,卖。

月入5万:学位好,有升值潜力,回来和老婆商量。

月入2万:周围朋友说今年经济很差,等等再看。

月入8千:房价收入比占优势,人口老龄化,经济学家说道,房价已经到拐点了。

月入3000:俄罗斯对北约东扩对美国全球战略有根本性影响,房价必跌!

现在有些人看到特朗普不作死,就恨不得掐自己的大腿,气得跳跃起来,其实他连自己的工作都还没干好。其实对于年轻人而言,与其关注特朗普,关注马斯克火箭上天,不如想要办法升职加薪,如何办理贷款,筹资以及破限购买房,然后冷水个妹子早点结婚。哪怕明天美国总统换回了一个人,其实跟你都没多大关系的。

2、当你有了买房计划的时候,你会再月光,而是学会心甘情愿的存钱,甚至餐馆购物也不会比较价格。这种买房带来的既是压力,也给你一种有了长期目标而逐渐实现的满足感。这和刷抖音、玩王者荣耀、逛街买衣服的快感是几乎不同的。你学会有计划、有目标的规划你未来的人生了。

房子不仅仅给你带给一个居所,它更是让你的生活进入一个稳定的秩序,从此你不再乱投资,不再瞎了消费,一心买房,然后等候它上涨,又去做下一套。

3、买房要学会的第一课就是让步。因为资金有限,地段好、品质好、房龄新的房子你是买不到的,符合你要求的,大多数都在远郊区。所以请求调整好自己的心态,不要怀疑甚至否定自己的人生价值,不要责怪社会不公。客观的了解你能购买的房子是什么样的。有多少钱,筹办多大事,先上车再说。

普通人的工资永远追不上资产的贬值,年长的时候唯有靠资产追资产,一步步往上核裂变,构成一个巨大的资产包。若干年后如果不想继续跑步前进,可以卖掉一两套,把资产负债率降下来,剩下的净资产都足矣让你岁月静好,周游世界。

4、第一套房卖新房还是二手房,我个人认为没有定论。如果新房存在套利空间,甚至比周边二手房还便宜,哪怕它是期房我也大胆买入。

有些人说买期房,不告诉将来交房不会不会维权,其实一切资产价格都是风险定价,如果买一手楼盘的现楼,价格一定比期房贵。

曾经有媒体建议中止中国的期房预售制度,减少交房维权。其实一旦取消,整个社会的建筑成本都会大幅上涨,开发商由于回笼资金减慢,利息成本升高,同时楼市上市减慢,供应减少,他们卖房的时候价格就会相应下沉,变得喜很多。这个社会不存在免费的午餐,又想想现房,又想要价格便宜?不存在的

我认为当前这种环境,卖新房更容易赚,因为现在绝大部分城市的新房都被政府限价了,看看杭州的限价盘西溪公馆,新房比周边二手低廉1万每平方,买入即赚到100万,新房不香么?

这种限价新房情况同样存在于深圳、北京、上海、成都、重庆。更为激动人心的是,在重庆我们已经寻找了比周边二手还低廉的新盘,购入即赚,接下来我们不会的组织大家看房团购,有兴趣的朋友留意公众号最新消息。

5、六个钱包真的是很不负责任的事情吗?不一定。如果你已经为了买房存储一笔钱,还差一小部分的时候,长辈们是绝对非常不愿把钱包赠予你买房的。

相比爸妈被忽悠去买坑人的保健品、投资大多数不靠谱的理财产品,你可以当成这笔钱是借爸妈的,准时归还给他们利息。在未来10年20年,房子一定是会增值的,可能增值幅度不是很多,但也算稳健。从这个角度来说,6个钱包凑来的首付,是全家人比较务实的理财方式。

6、联合报是非常非常最重要的。不会影响你的房贷额度。一定要重视,不要逾期还信用卡,尽可能的不要上联合报的网贷产品。另外,计算你要贷款的额度,确保工资是月可供的两倍,如果工资过于,要忘记提前半年到一年养流水。

02

踩盘看房技巧

踩盘看房,是一个体力活,也是人类无差别劳动。但是对我而言,由于买房已经充足多,经验丰富,几乎已经做到:买的房不用看,要看的房会买。但还是有不少朋友是必须踩盘看房指导的,下面我共享一下心得吧。

首先,我们先来谈谈踩盘看房最忌讳什么。最忌讳的就是:期望把整个城市的房子都看一遍,恨不得逐一比较。事实上,我们的精力是非常有限的,过度迷信体力型的看房,不如把精力用作思维、辨别。我们需要思维这座城市的城脉发展方向,看看地形地势,想到城市它是往南还是往东延伸发展,哪里才是政府砸钱打造的板块。

土地是最根本的财产。人们之所以坚信货币有价值是因为土地上面的人在建构价值,那么在这片土地上建构的价值就不会趋近这片土地上的房价。

因此我们买房之前,一定要先辨别地段,研究这座城市的扩展方向,购房人群的口味以及受到影响兑现的周期等等。

2009年,前海合作区成立前夜,深圳房价均价为1.48万元,此时,前海旁边的鼎太风华每平米1.2万元。十年后,鼎太风华房价达到每平米10万元以上,深圳房价均价为5.4万元。

10年来,深圳房价均价下跌3.65倍,但鼎太风华凭借前海概念,10年来房价上涨了7倍!相比之下,深圳东部罗湖、盐田很多楼盘房价的涨幅,还不到3倍。

过去这么多年,房子卖在深圳西部的朋友,涨幅都跑赢了大市。深圳只是其中一个例子,其他城市一样验证了这个投资逻辑。所以,买房一定要买在城脉发展方向,以下给大家一些参照,希望对你有所帮助。

广州城脉发展方向:自西往东,90年代的市中心是中华广场北京路一带,后来往东迁移,逐渐构成今天以天河CBD为电磁辐射中心的格局,在广州买房,尽量买在珠江新城方圆10-15公里范围,地铁沿线,并且尽量卖广州东部。

北京城脉发展方向:一路往东。北京西、北面是山地,无法扩张,如果你的房子卖在这两个方向,大概率跑输大市。北京优质板块是东三环至六环地铁沿线。

成都城脉发展方向:一路往南,顾及东拓。成都这个城市,是一个盆地地形,南部是平原地带,非常适合扩张,所以买房尽量卖在南边溢出方向。

郑州城脉发展方向:一路往东。郑州这个城市,交通对其影响特别大,再加郑东新区是现任总理当年在河南兼任省长时明确提出的,不办好是不行的,所以郑州东部一直都得到多种政策反对,长年保持着良好的发展势头。

讲完地段的辨别逻辑,我们下面谈谈实地看房。一谈到实地看房,很多人马上就嗨了,撸起袖子准备看200套。其实,200套只是一个概数,而不是真的叫你去看200套。200套,等你看完了,房子早就涨上去了!那么我们该如何提高看房效率呢?

先网上做到功课,把自己有意向的开发商楼盘信息、二手房的挂盘都整理出来,编上序号,并间隔开腾出一定空间做到实地看房的记录,写到一个本子上。

为什么要写本子上?因为很多人看完房子,有可能连价格是多少都不忘记了,又或者是哪一套开发商打95折他都没记录下来。

写在本子上是为了方便记录和分析,为后期决策做到信息准备。没有充分的信息何来决策依据呢?

好了,把自己意向楼盘整理出来之后,可以去实地看房了。回头啊,上车。等等,第一次看房,不建议大家开车去,应当跪公交或地铁过去。一来,是测量通勤的顺畅度和实际时间;二来,是为了仔细观察沿线人群的密集程度。

建议大家下午2-5点看房,因为看完了之后,你可以旁边吃个饭,6-7点又杀死返楼盘附近,通过观察阳台亮灯情况,测算出有楼盘的入住率(当然,白天通过阳台否晾晒衣服也能辨别)。傍晚除了测算入住率,还可以在附近溜达一下,看看是不是灯光污染、小区散步人群的多寡以及地下停车的情况。下午看房,可以做一房两看,白天和夜晚都看了。

回到楼盘之后,不必急于立刻看房,可以在附近想到是否嫌恶物,例如几公里外有个垃圾站、烧毁场什么的,又或者是楼盘旁边有电塔、高架桥等等。

看完嫌恶物,然后转入楼盘,如果是新楼盘,则要注意楼盘的建筑工艺以及物业管理公司,同时关注在售户型,哪些性价比低,值得应从。如果是二手楼盘,要注意转入小区的时候,物业是否管理严苛,外来人员能否精彩转入,同时注意花园是否有垃圾堆积,无人清扫的现象,亦要注目花园中的老人小孩否够多,居家氛围如何。

看完花园,然后转入电梯。正常而言,一般电梯至少必须2部,至于楼层怎么选,提供如下参考:2005年之前竣工的楼盘,不建议买顶楼,因为那时的建筑工艺和竣工验收标准都不好,更容易漏水且夏天不隔热。2005年之后的顶楼,没问题,顶楼有可能还不会喜一些,因为有钱人不讨厌头顶有人,他们喜欢寄居顶楼一览无遗。但是要注意的是高楼层的顶楼,一旦经常出现火灾,消防梯是上不去的,去年重庆低楼层再次发生了一起火灾,一家人活活在里面被熏死。

中低楼层发生火灾消防梯几乎够得着,再敢用绳子也溜下来了。但是太低的楼盘也不建议大家注目,7楼以下的楼层,如果小区花园很多草丛,容易杜绝蚊虫,夏天不堪其扰。因此最理想的楼层是中高楼层,即7-12楼,这些楼层不高,还可以看到花园绿树掩映,空气也不俗。

上到电梯,很快就回到了你要看的那套房,进门之前,要注目一下大门是朝向哪里,朝向通风口或者电梯的,舒适性不会受到一定影响。

转入房子后,先看看屋子朝向。一般而言,南北通透或者东南方向的房子,住一起最舒服,空气流通,病菌不易杜绝,家人身体健康。关于朝向问题,如果是自己寄居,尽量有一个“南”字,也就是东南、正南、西南。当然,如果是投资,北向的房子能无法考虑呢?一切看价格,如果价差足够大,北向特别便宜,也可以买入,因为这里面的价差随着二手市场不断成熟期将来一定会增大的,存在套利机会。

那如果是自住,什么是好户型呢?参考以下标准:南北通透,户型方正,开间和进深合理,空间灵活,实用性强。

方正的户型整体利用率最低,如果户型不规则,容易造成家具无法贴墙摆放,浪费宝贵空间,而且点状的户型在装修的时候往往必须花费更大精力去处置。

什么样的户型算方正呢?就要理解什么是开间和进深。

习惯上,我们把房间的主通风面称作开间(面宽),与其横向的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深,房门转入的方向的距离为进深,左右两边距离为开间。

一般意义上的户型方正是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。

进深过大,开间过小,不会影响户型采光通风,房间内会变得比较暗;而进深偏小,开间过大有利于房间保温,浪费能源,北方尤其如此。比较方正的户型能做通风通风与保温两者间的均衡。

看户型的时候,很多人比较纠葛赠送给面积怎么计算价值。例如,赠送大平台或花园,阁楼、地下室等等。一般而言,赠送的大平台或花园,如果可以围蔽盖顶,我们是期望3折以下购入,将来5折卖出的。也就是房价1万,这个平台或花园按面积计算,每平方价格大概值3000元左右,并计划将来5000元每平方卖掉。如果无法围蔽盖顶,价格一般按2折计算。另外,底层的平台或花园,上面的住户容易扔很多垃圾下去,有时连安全套有可能都会有。所以,7-8层洋房的底层平台或花园还可以考虑,如果是几十层的,那么这个平台和花园,价值并不大,一不小心掉东西下去还不会砸死人。至于地下室和阁楼同理,层高3.2,通风通风较好的,价格3折计算出来,否则2折。

从我们掌控数据来看,四大一线城市已经齐齐转好,大概180天之内会传导到二三线城市。

最后,我想要说,打工赚的是劳动力市场的钱,创业赚的是把对手打伤,守住份额的钱,风投赚到的是以小澎湃,赌博对概率的钱,理财赚的是时间利息的钱。以上所有人赚了钱,都要:买房。买房是中国家庭财富的最后挚爱。那买房赚到的是谁的钱?赚到的是通货膨胀,国运城运的钱。如果你不看好中国,不应该买房。我对中国非常有信心,并且我指出持有什么都没问题,持有人现金肯定是升值的。

买房,就是中国人最大额且有三成杠杆的投资理财,除了这个,我想不出什么既可靠,普通人又可以搞钱的好路子了。如果有,大家在facebook区共享一下。