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社论|房地产市场可以得到有效治理,关键是城市要有长远眼光

2020-11-20    来源:威海凤凰湖

  原标题:社论|房地产市场可以获得有效管理,关键是城市要有长远眼光

  导读:通过房价洼地,打造人才高地,摆脱对房地产和土地财政的倚赖,走出一条实体经济高质量发展之路。

  来   源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

  编   辑丨欧阳觅剑

  

长沙夜景(图片来源 / 图虫)

  长沙夜景(图片来源 / 图虫)

  长沙楼市的稳定性与合理的房价收益比指出,中国房地产市场的变形不是必然的,是能够实现可持续健康发展,既能满足人民对美好生活的市场需求,提升城市化率,又有利于发展制造业。

  长沙防止了地产金融化发展。在供给端,长沙市政府控制地价年均涨幅在0-2%之间,同时对商品房的利润率限定版在6%-8%之间。在需求末端,实施出租汽车、限售、限贷政策,比如,符合资格的购房者首套房获得产权证剩4年后才能卖第2套;而出售二手房的拒绝更加严苛,彻底杜绝了抹黑。

  长沙市的政策目标是通过房价洼地,打造出人才高地,摆脱对房地产和土地财政的倚赖,走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。也就是说,舍弃短期政策收益(土地财政),换取经济长期的身体健康发展。这个逻辑的关键是,享有优势资源的大城市高房价已经对更有人才与留住制造业构成了阻碍,长沙可以通过低房价更有人才与产业资源。应该说道,长沙比较顺利地构建了目标,高科技制造业投资越来越多。

  从长沙模式看,房地产业完全可以获得有效管理,关键是城市当局要着眼于长远发展。地方政府之间,由于官员的任期制,容易形成绩效竞赛,部分城市管理者期望在任期内通过拍卖土地获得更多财政资源,用于城市基础设施建设,拥有看得见,也有数据承托的业绩。但是,快速上涨的住房价格大幅提高了房价收益比,造成贫富分化效应,经济成本上涨也会影响当地制造业、服务业发展。

  香港为亚太地区提供区域性金融、法律等服务。北京和上海是两个享有全国性资源反对的服务性城市,在金融、教育、科研、文化、旅游以及总部经济(央企或跨国公司)等方面具备优势。除此之外,中国其他城市的发展,主要依靠第二产业。比如珠三角地区城市的发展主要倚赖制造业以及由此衍生的商贸活动。中国其他中心城市或城市群基本也是区域性制造业中心。也就是说,中国城市化大发展与世界其他地区一样,是工业化进程推展,随着区域工业化水平的提高吸引更多人口构成城市规模的扩张,创造更多服务业市场需求,从而带给更多人口的流向。

  但是,中国变形的房地产市场导致了一个现象,即:那些依赖制造业快速兴旺的城市因为更快上涨的房价而使得自己的优势遭到削弱。大量制造业企业迁去外地,房价过高也让人才望而却步。这是因为,中国绝大部分工厂缺少核心技术竞争力,因此对成本的上涨极为脆弱。这使得城市发展逐渐上升,经济调整面对压力。

  这些依赖制造业兴起的城市,与北京上海比起,缺少高端服务业,当房价过高被迫制造业外迁后,经济发展会动力不足。原先得益于“挤满的经济效益”,随着房价对人才和产业的打击,资源聚集的能力弱化,资源要素会不断流失,在其他地方缓慢重组,比如长沙这样的中部城市。

  像美国纽约、洛杉矶等城市是为全球获取金融、文化等服务,底特律则因为制造业衰退而不景气。全球主要的大城市都具备服务业的全球性以及本国的唯一性。中国城市全球化程度较低,因此,大部分都必须倚赖第二产业作为发展的基础。但是,不幸的是,在发展制造业的同时,很多城市当局更喜欢房地产业,从而造成广泛过低的房价抑制了制造业的发展。

  中国原本可以依赖世界工厂地位,从制造业的税收中逐步取得发展城市基础设施的资金。但是,地方政府用过高的土地财政去填补工业用地的低成本以及制造业税收优惠,这种做法最终还是对制造业转型包含了损害:当制造业转型升级时,遇上了高房价的冲击。

  如果每一个城市都像长沙那样侧重长远掌控寄居房价,中国经济当前转型阻力就会那么大。就如当初为了政绩而倚赖土地财政,现在的城市管理者为了降低任内风险,不得不维持楼市稳定。中国经济转型要顺利前进,必须转变房地产市场的扭曲状况,缩小贫富差距、减少消费、提升城市化亲率与生育率、优化资源配置、发展实体经济。