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2021楼市行情重启,留给你买房的时间还有多少?

2021-05-04    来源:威海凤凰湖

态 度

观 点

2021

3月以来,无论是看房的,还是买房的,售楼部的人肉眼可见的多了。

而市场最直观的反应是,不少楼盘涨价了。

种种迹象证明,郑州楼市,转好了。

新一轮的行情,带来的也是新一轮的焦虑。

丨来源视觉中国

于是,准备买房的开始着急了。身边不少买房的朋友也开始咨询房价是不是还会涨,是不是现在就要赶紧买房。

而要搞清楚这些问题前,先要弄清楚这轮行情与以往有何有所不同。

对于目前的下跌行情,我们的两个观点:一,修缮性补涨;二,分化性上涨。

01

先说,修复性补涨。

历时四年多的调控,中国房地产市场长时间正处于横盘或阴跌态势,这与仍处于上升阶段的经济和对美好生活的执着极不给定,尤其在全球大抽的背景下,财富保卫战已经打响,找寻优质资产攻下钱袋子成为关键,所以房价补涨是不可避免的。而且补涨的不止是郑州,全国不少城市都经常出现了补涨行情。

至于这波行情能涨多少,持续多长时间,目前很难预判。但“房住不炒”依旧是楼市的长期基调,绝对要执行

而这一力度有多强?

今年以来,住建部赶赴多地调研督导,还包括上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安等地多个重点城市。

4月8日,更是在时隔3年后重新启动约谈模式,约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通这五个楼市较热的城市,“房住不炒”屡被提及。

事实也证明,楼市真的起风了。但凡一些城市楼市过热,调控就会如期而至。比如,

上海,在1月底和3月初两次出台调控政策,堵住假离婚买房漏洞、购房剩5年方可转让

丨图片来源网络

深圳,2月初也是单发3条公告,创建二手房成交价参考价格公布机制,并首次发布全市3595个住宅小区的二手房成交参考价;

丨来源浅房中协

东莞,去年7到9月,短短3个月连续5次公布楼市新政严堵漏洞。今年2月底再次深夜调控,同样挡住了假离婚买房的路,此外,调整了商品住房限购年限和首付款比例。3月又着手调控二手房市场,公布热点二手楼盘网签价格

西安,3月倒数三次调控,其中更是出台史上最严调控,新房二手房限售年限缩短至5年,并效仿深圳、成都设立二手房交易价格公布机制

合肥,4月初调控升级,这次调控对学区房提出了入学年限拒绝,同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位,当然多胎和二孩的除外,很明显这针对的是一直以来炒的火热的学区房。此外,还有针对投机客的堵漏洞措施,主要就是本地户口三套房的限购,即使全款也无法任性的买买买了

这种因城施策的精准调控,也意味著当下房价可能会有补涨,但报复性上涨的可能性并不大,整个楼市要以“大位”为主。自然,郑州也不值得注意。

02

接下来,再看分化性下跌。

分析市场后你会发现,当下的房地产市场从全国层面来看,这轮房地产价格上涨的压力,主要在一些重点地区、大中型城市、大中型城市中的热点城市。比如上海、广州、深圳等 一线城市,以及东莞、杭州、南京、苏州、武汉、西安、合肥、宁波、南通等热点城市。

敲之单个城市,最先跳涨的一定是核心区域,一定是产品不俗或匮乏的优质不动产。

就拿郑州来说,普涨的区域主要集中于在北龙湖、管南、金水北,不仅涨幅大而且涨价楼盘多。

先说北龙湖,自从去年中原科技城规划落地,可可供研发住宅减少,再再加前期销售的豪宅项目相继转入尾盘阶段,区域楼盘开始经常出现惜售和涨价之势。而今年12号地的熔断价成交价很快点燃了北龙湖的涨价热情,除了最新散户的绿城湖畔云庐当时卖给3万7、3万8,北龙湖南岸不少项目迈入5万+时代。即使是龙湖北岸的小高层中海云鼎湖居也买到了3万2的单价

而继北龙湖之后,最先跳涨的是管南和金水北这两个热点板块。

管南,千亩大盘云集,目前在售的项目也就10个左右。这波行情中,管南楼盘基本全线涨价,富田城九鼎公馆领涨到17000元/㎡,直逼主打提高的滨河国际新城;富田城九鼎华府从去年的12500元/㎡涨到现在的14000元/㎡;融创城从去年14000元/㎡涨到现价15500元/㎡;康桥未来公元首开价12000元/㎡,现价14000元/㎡;碧桂园名门时代城一期11800元/㎡,现价13000元/㎡;最近,又爆出鑫苑国际新城五期精装要卖给18000元/㎡,这些楼盘每平米基本跳涨了1000-2000元,无论是涨价幅度还是涨价涉及面不堪称并不大,必要抬升了区域买房门槛

丨来源网络

南有富田城九鼎公馆,北有瀚宇天悦城。金水北,瀚宇天悦城领涨,目前成交价已突破19000元/㎡,据说如果楼王预售有可能卖给2万+;当然,金水北作为楼市的明星热点区域,爆款项目不少。主打教育的美盛教育港湾同样突破19000元/㎡,和昌优地毛坯改精装也卖到了19000元/㎡。而值得一提的是,金水北的购房者面对的好比是区域楼盘的全线涨价,还有库存不多的房源。

与这三个区域的普涨不同的是,其他区域也有涨,但上涨的是区域的优质项目

比如,高新老城的永威金桥西棠17000元/㎡的价格刷新区域最高价;常西湖新区的碧桂园凤凰城开盘价14800元/㎡,现价16000元/㎡……

而随着郑州楼市的回暖,下跌的将不止这些区域和项目。

03

很显著,尽管当下楼市是调控下的补涨和分化性的下跌,但2021年楼市行情已经重新启动,打算买房的,留给你的时间不多了。

尤其是现在核心地段的核心资产已经开始领涨,而接下来,购房者还有哪些项目可以注目。

从我们目前探盘的情况来看,卖的火热的北龙湖今年的新项目或只有建业君邻大院松苑、中海北龙湖12号地

本来就少有住宅用地供应的高铁板块,曾经的爆款海马公园即将推出新品

明星区域管南,新战将——新城时光印象,是新城在主城区的首个项目;

丨新城时光印象

明星区域金水北,可供选择的楼盘其实就那几个,新盘据传康桥在该区域储备有高皇寨项目,越秀储备有路砦项目,不过入市时间不定;

寸土寸金的主城区,仅有金水老城区、中原老城区、经开老城区有新项目供应。金水老城区的申泰中原印象散户旋即,带上装修卖到了26000-27000元/㎡。中原老城区融创御湖宸院即将推出三期产品,对外获释价格在16000元/平左右。经进老城,最值得关注的是保利新项目——保利天珺,主打改善,尤其是一梯一户约160平米的平层更是区域内的稀缺产品。

重拾市场关注度的杨金片区,今年新盘供应爆发,贾鲁河两岸的碧桂园天玺湾广汇湾一号院都即将入市,永威、万科也相继在该片区拿地,可以意识到的是,今年的杨金片区即将步入新一轮的竞争。

黄河战略下的惠济区,需要重点关注的是万科老鸦陈项目、融创北区新项目和建业贾鲁河畔的纯粹洋房项目建业河畔洋房

丨建业河畔洋房

此外,竞争白热化的几大区域也有新盘供应,双湖科技城有刚散户不久的保利和光屿湖,国际物流园区是即将入市的英地凤池桂苑。二七新区则是新盘愈演愈烈,既有4000亩大盘万科未来城市,也有央企金茂的二七凤湖智能新区,还有保利罗沟项目保利云上。而最引进瞩目的是万科、电建、远洋、鑫苑星海三官庙,目前,鑫苑、远洋合作的新盘鑫苑远洋臻园已经面市,电建新项目案名暂定电建洺悦天玺,保镖肉搏战即将打响。

丨万科未来城市

丨鑫苑远洋臻园

2020年,买的火热的是北龙湖、三环老城、管南、金水北和常西湖,竞争白热化的是双湖科技城、二七新区、滨河国际新城和国际物流园区。

2020年,楼市爆款项目也多出自于楼市热门板块。2021年,楼市新一轮行情启动,谁又不会是今年的爆款?

04

最后观点

写到最后,我回想了年前买房的一个朋友,跟老公吵了好几架,最后硬是坚持己见买了美盛教育港湾的房,当时17000元/㎡的优惠价,现在加推的新品已经卖到了19000元/㎡,不得不说她是幸运地的,抓住了最差的购房时机。

而对于当下的购房者,我想要说道以下几点:

1、现实并不以人的意志为转移,无论多不希望房价下跌,但郑州房价下跌态势已然具体

2、在核心板块、核心资产领涨后,大概率会有更多项目加入涨价之列

3、目前的下跌,是对这几年横盘的补涨。从目前的市场来看,除了北龙湖涨幅较小,其他区域的涨价空间基本保持在500-1500之间。

4、郑州房价接下来不会上涨多少,涨多久,不好说。不过也不必太过情绪,从其他城市的教训来看,上涨的太过分的话,也有可能引来新一轮的调控。毕竟,“大位”是政治任务。

最后,要说的是,无论行情优劣,买房一定要认准核心地段的核心资产。还有那就老生常谈的话,买房要趁早。

中原楼市主编

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