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警惕|那些流行但严重错误的房价观点-房产频道-和讯网

2020-08-01    来源:威海凤凰湖

本文转载自公众号:“地产大爆炸”

今日,统计局发布4月份房地产数据:

4月份商品住宅销售价格沿袭大位中略涨,其中环比涨幅为0.2%,同比涨幅为2.3%。

是不是感觉统计局的数据与自己的辨别不一致?

是不是想过,虽然大家都在聊房子,闲谈房价,但过去很多我们自以为的房价观点其实都是错误的。

01

错把房价收入比当作辨别房价过高的依据,是人们常犯的第一个错误。

世界银行有个众说纷纭:当房价超出居民年收入的6倍时,就会对居民快乐构成威胁。

因此,房价收入比,一直被看作是取决于一个城市房价否合理的关键指标。

是不是想要过,这其实是个伪命题?

用普通居民收入对比房价这事,30年前人民日报就腊过。

1989年2月,人民日报曾发文《房价猛涨百姓望楼兴叹势在必控国家正拟法规》,指出由于价格昂贵,上海当年的楼市成交量不到1/10。

他们还做到了一个对比,当时北京的房价是1600元至1900元,一名大学生从参与工作起就日日节衣缩食,每月存储50元,已是极限, 100年才能买上两居室。

这样一对比,大有比值越高,房价泡沫越大,比值越较低,则越值得下手之意。

果真如此吗?

来源:易居研究院

30年后,在易居研究院的榜单里,我们看到,房价收入比排名前十的城市,北京、上海、广州、深圳、杭州等都是中国最优秀、发展潜力最好的城市。

房子,不仅是消费品,在符合居住于功能的同时,它还具备较强的资产属性。

即便是北上广深等核心城市的房子房价收益比很高,寄予厚望的依旧大有人在。

现实是,真正想要买房或者已经有房的人,是很少去关注房价收入比的,他们更关注的是自身的收益增长和财富的电子货币。

02

错把房价看作整体数据而非区域数据,是人们常犯的第二个错误。

我们都以为2020年楼市艰难,然而弥漫眼帘的却是“小阳春”、“转好”、“当日销售一空”、“秒光”这样的字眼。

集体贩卖情绪的社会,房价下跌或暴跌都很更容易引发焦虑,从而被别人带跑。

比较房价涨跌,炸天团指出最差是看二手房而不是新房。

新房,由于地段不一样,开发商不一样,定位不一样,设施不一样, 质量不一样,出来的价格也是千差万别的。

二手房就不一样了,同一个小区、同一个户型、同样面积、同样朝向的房子都是可比的,是涨是跌一目了然。

理解这点后,当媒体报道房价涨跌,楼市冷暖时,先在心里打个问号,想到上个月暴跌,无人问津的楼盘是不是在外环,这个月上涨,认购火爆的项目是不是在中环或黄金地段?

因为供给和需求的割裂,房地产数据是一个高度区域化的数据,我们在谈论房价时,要做的是尽量充满著全局,而去注目区域的房价。

当然,研究全国性的房价也有其意义,但必须在特定环境中用于。

03

错把房价当做这些年来唯一大幅下跌的生产生活用品,是人们常犯的第三个错误。

过去二十年,我国房价经历了三次大暴涨:

2004年-2007年,由于住房需求释放,引发了市场可怕;

2009年-2013年,在四万亿的刺激下,大量资金进入房地产行业,再次推高房价快速上涨;

2015年至今,去库存战略下,房价生生被催涨了一倍,至今余波未了。

三次暴涨,再再加过去很长一段时间房地产行业的总体走势都是向上,从而给了房价人们这样的错觉。

中国人如此关注房价是原因的。

4月份,央行公布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示:

我国家庭资产以实物资产居多,占到家庭总资产的八成,其中74.2%为住房资产;金融资产占到比较较低,仅为20.4%。

由于房子在家庭资产配置中比重较小,所以人们对房价的涨幅记忆深刻,从而忽略了在房价下跌的同时,我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低。

1989年,人民日报就吐槽房价低,上海地方志办公室记录了上海1989年以来的物价数据:

房价涨幅2455%;工资涨幅2129%;带鱼涨幅1355%;萝卜涨幅3863%;青菜涨幅6267%;油菜籽更是涨了8750%

可以看见,在居民的消费品中,房价并不是涨幅仅次于的那个,甚至有些生活消费品的涨幅比房价还大。

并且,在房价上涨的同时,工资涨幅也并没小。

04

错把房价当做单边市场,只会一直涨,只要跌了就回不去了,是人们常犯的第四个错误。

由于人们对房价的预期是不能上涨无法跌,因此,房价一跌到,上车的人打砸售楼处“维权”,想要下手的又开始自由选择持币观望。

再再加中国的自有房率较高,因而房价下跌,人们喜大普奔;一提到房价暴跌,很多人便自动对号入座1991年日本房价暴跌,及由其造成的日本经济长达20年的滞涨期。

然而数据显示,以美元计价的东京首都圈房价在2010-2012年三年都多达了1991年的高点。

这不是个例。

次贷危机前后美国房价走势

2008年美国次贷危机来势汹汹,当时市场一片惶恐,但如今,全美房价走势也已经多达了泡沫时的最高点。

香港的楼市也是如此。

1997年香港楼市暴跌,超越了“香港楼市永远涨”的谎言,接下来六年多的时间里,香港房价跌幅一度超过70%,无数“百万富翁”扛不住破产压力跳楼、吞碳。

谁也没想到,2004年,香港楼市开启了新一轮的下跌,至今不停歇。

其实,不受次贷危机影响,我国房价在2008年也暴跌过,后来走向如何,大家都知道了。

所以,房价暴跌绝不是无法回升,至于能无法回升,与一个国家的经济快速增长,与货币政策,与土地供应等涉及。

05

错把房地产行业到顶等同于房价到顶,是人们关于房价常犯的第五个错误。

前面我们说过,房子是大宗消费产品,具备资产属性,它可以用来投资,也可以用来投机。

由于房地产行业不受政策影响较小,又极度依赖人口流量,随着人口拐点将至,这几年关于房地产行业到达天花板的声音不绝于耳。

尤其是近两年楼市调控都在打击炒房和投机,乐观预期下,很多人认为持有房产再无利可图,其中,不乏一些知名的经济学家和行业大V

但其实,一个产业的黄金期过去,销售投资热潮消失,并不代表行业产品价格的到顶。

然而,这种必要“把产业周期和价格周期展开了等同于”的简单联想,却得到很多人的认可,欺骗了很多必须买房的人,以致错失了财富积累最佳的时机。

一个最直观的数据是,中国的城镇若要超过发达国家80%的水平,还有3亿人需要进城。

此外,在北上广深,人们的住房市场需求还很强劲,在全国,人们的提高性需求还相当大……而这些,都是不容忽视的影响房价的因素。

06

错把人口作为衡量房价周期的核心要素,是人们关于房价的第六个常见错误。

长期看人口,中期看土地,短期看金融,是任泽平对判断房价走势最言简意赅的总结。

这里有个需要留意的点是:人口一定程度上是可以支撑房价的;但有时候人口并不能影响到房价。

也就是说,对价格周期而言,它与人口的变量并不是那么严密正涉及。

以美国为例,拉斯维加斯的人口增长率远高于底特律,但房价表现却没比底特律好很多。

在我国也有这样的情况,比如东莞的外来人口比例在全国中名列是较为靠前的,比广州还靠前,然而东莞的房价并没深圳和广州的房价低。

这与违宪人口和有效地人口有关,区分两者的办法是,看他们的购房需求否急迫。

甚至,由于各地的产业有所不同、收入不同,一个城市的人口总量大小与房价强弱也并不直接正相关。

然而,过去很长一段时间内,人们常把房价上升与人口拐点等同。

可见,流行的观点不一定准确。

希望在读过此文后,人们在购置房产时,辨别房价涨跌时,更有自己的判断。

注:本文写作参考天风证券房地产团队的研究成果

(责任编辑:宋虹姗 HO031)