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2020,十位房企高管眼中的中国楼市-人物观点-武汉乐居网

2020-11-17    来源:威海凤凰湖

博鳌21世纪房地产论坛博鳌21世纪房地产论坛

8月8日,博鳌21世纪房地产论坛在上海浦东嘉里大酒店举办,本届年会的主题为——穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑。


以下为摘取论坛部分嘉宾观点:


张玉良:房价不会大位下去


绿地集团董事长、总裁张玉良表示,房地产行业市场是改革开放和城市化最出色进程当中的产物,新周期下房地产企业要加快转型升级,服务社会、服务民生,打造核心竞争力,才能穿过周期再抵达。

房地产可以实现“大位”字当头。很多人指出地产这个行业有很多不确定性,这显然是发生很多新的变化。但是有一些还是完全可以确认的。

①第一政策导向是确认的。中央一再强调,包括上个月开会的政治局会议,加上中央领导同志跟十个省市的座谈会谈的内容,房子是用来寄居,不是油炸的,这个已经很明确了。这个行业政策导向是确认的,还是要发展的。

②第二这个市场超大容量是确认的。虽然现在这个行业转入了下半场。

③第三总体的价格稳定这也是确定的,当然不同阶段、不同地方、不同产品,价格的上下波动是正常的。

④第四是结构分化是确定的。现在市场的区域分化、产品的分化、价格的分化,这个比较凸显,但这也是确定的,有一些地区可能市场不断地放大,有一些地区有可能市场在衰退,围绕着经济发展、城市化当中的都市群/城市群进一步当中显现出来。

⑤第五是竞争格局是确认的。行业集中度的提高,越来越必须产业协同,越来越无法太单一,既要做专,又无法太专一。


林中:2020下半年房地产市场需求低迷 压力较大


针对2020下半年房地产市场态势,旭辉控股董事局主席林中回应,第一,中国下半年房地产从总体来看还是应该以稳定居多,量价相对比较稳定一点;第二,未来房地产应当不会城市分化、结构分化,有的城市热一点,有的城市冷一点,但是都会出现大起大落;第三,还是要非常小心,下半年市场需求比较低迷,疫情对经济的影响一定会体现到房地产需求上面来。再加上我们没采用需求外侧的性刺激,有可能到第四季度地产的供应量比较大,市场需求比较疲软,市场的压力还是比较大。

总的来看,今年应该是大位地价、稳房价、大位预期是主流,“稳价保量”这是政府政策的出发点,一城一策,有紧有松,有的城市短路就要放宽一点,有的城市有点冷就可以相应放开一点。


李骏:产品力和服务力是绿城两大法宝


绿城中国执行董事、副总裁李骏表示,作为房地产企业,唯有不断地提高产品力和服务力,着眼未来才能有效的助力提升内需,推动经济发展。绿城创始人宋平曾经说过房子和生活就如同“椟”和“珠”,房子是生活的容器,是“椟”,而生活就是那个珠。所以最有价值和意义就是围绕着珠子展开。这恰恰说明了绿城产品品质的两个法宝:产品力和服务力。正是对于这两个法宝的执着探寻才成就了今天的绿城。

绿城的产品之道,20多年来绿城的产品一直恪守真诚愿意、精美完美的核心价值观,精益求精打造出在承传中发展,在发展中创意。可以说道绿城的产品发展史就是一部产品的递归史。今年年初我们编制了《绿城产品谱系》,辨别萃取了包含8大产品系列,22个产品品类和22种产品风格。

绿城的产品谱系为公司不断地提升竞争力、产品力,促进自身长远发展提供了土壤。

其实为提升产品力,近年来绿城在集团内部大力前进了四化建设:标准化、产业化、环保化和科技化,目前“四化”已在多个项目实施。以南通项目为事例,通过综合作业体效,构建效能和品质的双提升,从拿地到股东投入周期,人均效能分别提高20%和28%,产品品质位居集团前三甲。


吴建斌:阳光城的六个行动


阳光城集团继续执行副总裁吴建斌回应,第一,为了解决问题现金流的问题,他更多强调的是以收定支。

第二,狠抓销售。当前经济不明朗,且房企处于横盘情况下,销售是第一要务。

第三,大运营体系。大运营体系是要重构,最赞赏赛普咨询做到的概念,以财务经营为导向,以现金流与利润为核心,以计划管理为主线,以货值管理为基础,构建全项目、全周期、仅有专业的通透经营。

第四,捉品质革命。品质很最重要,关系到公司的生命力,关系到客户对企业的认知。

第五,一个房企能无法高质量的发展激励机制非常最重要。激励机制是为了解决问题员工、企业需要,这个机制一定要先进,要符合人性,解决问题人性的市场需求。

第六,寻求资本扩展。近两年来物业管理公司遇到了很好的风口,这次疫情之后物业管理公司的风口之后加剧。物业企业上市后可以进行专业化管理,另外,可以从资本的提高,价值的创造都有相当大的空间。

这是吴建斌对阳光城高质量发展明确提出六个方面的行动和点子。


方明富:2020下半年楼市高端项目需求弱化


针对2020下半年房地产市场态势,金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富认为,下半年金科还是坚持量为降,价为升的辨别,理由有几点:

第一,虽然上半年整体数据相对于其他行业看起来还是不俗的,其实企业个体之间的压力是很大的。

第二,城市之间的分化现象越来越相当严重,有些三四线市场到6月底还有部分企业广告宣传,今年华东的城市有一定热度以后也在打压。这种分化越来越明显。

第三,由于企业之间的发展带来了企业之间的竞争,还有一点就是疫情的影响对于消费端的影响,如今分析是两个端口:最高端和低于端。由于经济的影响,企业主买特别高端的需求在弱化。还有低于端的,服务型人员买的刚需会增加。中端的提高比例是在减少。因为疫情的原因大家对身体健康的市场需求,对居住的市场需求有些人咬咬牙都要卖。对低端刚须要的影响恰恰是房地产销售仅次于量级的。实际上到年底刚需的影响,对房地产消费端的影响不会带来企业之间的销售压力。

  

张海:原始的未来城市理想单元由底盘、核心、场景构成


万科集团高级副总裁、上海区域首席执行官张海回应,万科一直恪守的两个原则:一个是与城市共同茁壮,一个是与客户共同茁壮。

他表示, 一个原始的未来城市理想单元,将不会由底盘、核心、场景构成。①底盘:一个城市基础、不仅包括公共服务、基础保障、TOD站点等实体基础设施、还包含了因技术突破带来的虚拟基础设施。②核心:持续推展城市向前发展的动力,它还包括一群富裕创新精神的人和机构,城市的精神,独有的制度和规则。③场景:在城市中被人们感知和体验的生活,还包括明确的生产和生活状态、美好的环境、让人价值实现的载体。


胡若翔:2020下半年回归产品才有机会夺得市场


针对2020下半年房地产市场态势,龙湖集团副总裁胡若翔指出,疫情过后下半年基本上还会延续复苏和分化的格局,一二线城市因为市场需求的承托整个成交不会比较稳定,三四线城市成交量往下衰退的概率是非常大的。但是我们同时可以看获得上半年市场好的城市政策已经开始反向调控了,而且有些城市出台的调控政策还蛮严的,进一步压缩城市购房人口的基数。这意味着上半年市场好的城市,下半年市场竞争将更白热化,因为客户的基数变少了。

这反过来不会使得接下来企业的分化进一步加剧,行业的集中度进一步提升。同时也会要求在其中的企业回归客户,重返产品,进一步提升我们的产品和服务。这样才有机会在接下来激烈的竞争中赢得市场。


唐晓东:对下半年房地产市场整体“价”不要抱太多希望


对于下半年的房地产市场态势,中南建设董事、中南置地副总裁唐晓东持中性辨别的观点。2020年整体销售额应当是看齐2019年。城市结构性方面,三四线城市可能会因为一些购买力的下降,不会导致整个成交量有所上升。但是最近大家同样发现一二线城市,尤其是我们核心城市群基本面的较好,需要把刚才的下降覆盖面积掉,所以保持中性的辨别。

同时,他指出,量的维持不一定能带给价的提高。这个还是很清晰的,尽力的做房住不炒。量整体保持看齐2019年,所以我们对整体的价不要抱着太多的期望。


蒋安绰:5年后4亿老年人的生活确保是房企该考虑的


针对三年至五年的周期来看房地产行业,绿城小镇集团总经理蒋安绰指出市场不会细分,已经考虑市场细分发展的方向了。疫情以后对美好生活的理解和认知应该进一步深刻了,国家也创造了美好生活,中央也明确提出乡村振兴战略。

他指出房地产市场会分很多的产品类型,刚须要、居住和生活等等类型。从长远来看房地产市场相对来说不会饱和的,哪怕今年下半年不上升,三年、五年、八年总有一天不会慢慢的趋于饱和。但是人们对美好生活的市场需求不会刚刚激发,包括城市化以后逆城市化的市场需求,包括疫情以后对健康生活,三五年以后有4亿左右的老年人。这些人的生活如何保障,这些也是房地产企业考虑的方向。


毛大庆:房住不炒的根本原因是人口快速老龄化


优客工场创始人毛大庆回应,未来10—20年里,随着2026年即将到来人口快速的老龄化,存不存在强大的让近千万亿的存量住宅物业继续资金化和资本化的存续滚动能力是今天在谈住宅领域类房寄居不炒的根本原因,因为继续炒下去,恐怕这个雷会越扯越大。

优客工场有四个对于自己的拒绝:①认认真真的变为中国领先的灵活办公连锁服务商。②认认真真的变成中国办公资产的专业管理者和金融服务商。这是对接REITs跟金融的桥梁。③我们沦为一个企业聚合价值平台,而不仅仅是租房子的人。④我们成为中国新生代企业案例的教育机构。


贾康:房地产业谁占到中心区域地皮,谁就自然垄断


华夏新的供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博士生导师贾康回应,中国现代化的发展也是调和二元经济茁壮过程,房地产业重要性既表现在支撑全局,也展现出在牵动人心、累积矛盾、引起争议,形成了如何打造其健康发展长效机制上多年成为热点与难点的挑战。

中心区域的地皮和上面的建筑物,谁占了,谁就自然垄断。张三占了,李四就没有办法占到。自然垄断了以后,中心区域,从物理的角度来说,一定是有限的供应总体来说跟不上需求方不断增长的。总体来说带给了卖方市场的趋势特征。


叶兵:物业行业的用户管理多是“数据孤岛”


58同城高级副总裁、还乡客COO叶兵回应,房子是用来寄居的,房子的核心是的用户。如今用户管理这个层面整个行业还是处于非常初级的发展阶段,跟项目管理或者研发管理阶段来比,越来越多优秀的房企非常关注对于整个用户数据化管理工作的前进。

物业管理公司有自己物业的用户和居民的数据,甚至智能化的家电企业也有自己家电企业的数据。但看到的全是数据孤岛,如何把今天的用户数据从用户的生命周期最早阶段连通到最后的这个阶段是十分最重要的。在全生命周期链条管理层面上谈,用户管理、数据化管理的水平依然是非常脆弱的。是割裂的,是静态的,因为每个行业都有自己的数据标准,都有自己的数据定义,同时是个性化的定义。

相较于在项目管理、研发管理层面。用户未来的数据管理要能够互联互通,整个产业链条从硬件到软件,从开发到存量管理,从买卖新房到入驻后整个用户生活。在居住于管理上面,用户数据管理简化的核心是用户全生命链条的数据标准化,互通、网络,同时应是动态管理,标准化和统一的管理。