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高价地搅动佛山楼市,开发商封盘调价,炒房团转站扫货

2021-05-01    来源:威海凤凰湖

华润置地(01109.HK)捅破了佛山地价天花板,以22000元/平方米夺陈村望江地,也将佛山推向了风口浪尖。

据第一财经记者了解,华润所拍电影陈村地块周边及所在板块顺德片区,多个楼盘当天迅即封盘,随即每平方米上调2000元左右。沉闷了许久的佛山楼市似乎箭在弦上,有反感轮涨大湾区的迹象。

在临近广州的佛山千灯湖板块、产业和交通潜力较小的北滘新城片区,广州客、深圳客、东莞客们早已经在紧锣密鼓地看盘、踩盘。他们像之前冲向广州南沙片区和黄埔片区一样,如今又兴致勃勃地冲向了佛山。

又一个热一起的湾区城市

深圳的一位房企投竣人士小李最近一个多月前往次数最少的城市就是佛山。春节后,已经亲历了近十场佛山土拍的他,明显感觉佛山市场热一起了。

4月9日下午,小李再度亲身感觉了土拍的竞争,激烈程度还是有点让他意外。

陈村镇建设大厦西侧地块(下称“陈村地块”)是今年佛山顺德土地推介会上重点点评商住地之一,占地面积11.7万平方米,总建面28.9万平方米,起拍价10801元/平方米。

该地块历经超1小时111轮竞价,更有了碧桂园(02007.HK)、越秀地产(00123.HK)、中海地产(00688.HK)、万科(000002.SZ/02202.HK)、华润置地(01109.HK)、美的置业(03990.HK)、绿城中国(03900.HK)、中国金茂(00817.HK)、保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口 001979.SZ )等21家房企进军竞逐,每组竞买人需提前交纳6.24亿元保证金。

对于当天的竞买情形,小李直言,开拍将近40分钟,地块报价已飙到40亿元以上;到101轮,地块总价飙到60亿以上之后,前期举牌互不相让的房企相继绝望。华润置地和编号为“2155”的竞买人仍持续举牌。华润置地一次性加价6000万元,最终以总价64.5029亿元顺利竞得陈村地块,溢价107%,一举创下佛山地价。

“有测算过,预估楼面价最多到18000元/平方米左右,但最后华润置地突围而出以楼面价22000元/㎡摘牌,还是有些意外。”小李补充道,地块周边不少入市新项目售价仅在2万元/平方米左右,“面粉喜过面包”的现象已经多日不见,不免让现场人士唏嘘。

“我们实在略微可怕了,与大家希冀‘缓慢上涨’的预期有所背离,或许因为华润的资金成本低吧。”另一家上市房企相关负责人如此评论。

而深圳一位开发商人士告诉他第一财经记者,此次佛山拍电影出高地价与“双集中于”供地、广州楼市调控、佛山楼市回暖走强等因素涉及。“深圳、广州这种热门城市的优质地块在‘双集中于’出来后,土拍竞争不会激化。我们会把土拓精力更多聚焦至地块转让选择性较丰富的东莞、佛山这些城市。”据称,资金实力很弱的房企参予一二线优质地块的竞争门槛被拔高的同时,不会增大三四线城市的投资力度。

多家券商在新近的研究报告中也有测算出有类似于结论。

华西证券称之为,2021Q1,59家样本房企中,龙头房企的拿地力度显著提高;2021Q1样本房企在一线城市拿地金额占比由2020年的18%降至12%,在二线城市拿地金额占比由54%上升至57%,在三四线城市的拿地金额占比为31%,下降2pct。2021Q1样本房企增大了二线城市和三四线的投资力度,在二线城市的拿地金额占比仍最多。

有楼盘连夜封盘待涨

开发商们对于佛山地块的围猎给足了房企涨价的底气。当日下午,广州、深圳多个炒房投资群里开始传播“地王”的消息,并鼓吹当地楼盘封盘涨价的消息。

据贝壳去找房显示,目前陈村在售的一手住宅将近十个。其中,太平洋国际花园参照单价在24000元/平方米左右,ICC碧桂园三龙汇参照单价在30000元/平方米左右,世茂国风滨江在21000元/平方米左右,卓越碧桂园天悦湾参考单价在20000元/平方米左右。陈村片区整体正处于20000—30000元/平方米左右。

当地多位人士告诉第一财经记者,去年陈村片区楼盘开盘价到17000元/平方米已归属于高位。

“地王”出炉之后,也引起市场连锁反应。陈村片区在售的楼盘4月9日当天迅即封盘。近两天,陈村片区楼盘陆续开盘,比封盘前每平方米单价提高了2000元左右。

“现在陈村是没有20000元/平方米以下的在售楼盘,买房比拼的是购房者的眼光和速度。”多位当地房产人士回应。

“地王”效应也从陈村快速传导至整个顺德片区,以顺德的北滘新城最为典型。

第一财经记者了解到,北滘新城的中海悦林熙岸、通景天銮、绿城杨柳郡等楼盘均于4月9日封盘,随即下调价格。

“陈村‘地王’拍出来之后,我们都不容许带客户去楼盘,向开发商询问价格也是对此‘不确切’。”多位当地房产中介人士表示,目前散户的项目每平方米甚少有没有上调价格的。

一位在今年4月1日入手了北滘新城板块绿城杨柳郡的东莞客户告诉第一财经记者,他以23000元/平方米出售了该楼盘。在“地王”出炉之后,绿城杨柳郡价格直线下行。“楼盘均价目前差不多26000-27000元/平方米,天地楼已经到25000元/平方米。我也就入手十天左右,投资价值相当可观。”

而另一房企负责人向第一财经透漏,目前公司旗下在售楼盘均价在28000/平方米左右,但即将推售的新一栋楼,内部已经将价格上调至30000元/平方米。

炒房团围猎扫货

据克而瑞监测,2021年1-3月佛山合计网签成交价321.35万平方米商品住宅,同比增长94.8%,累计网签套数约28660套,同比增长93%,一季度成交价总额高达563.55亿元,创下近5年历史新纪录,且同比大上涨122.6%。

克而瑞研究中心认为,自2017年调控以来,从成交量来看,今年一季度佛山楼市的成交价面积和套数均稍高于2017年同期,而最终成交价金额却高出两百多亿,主要是由于近年佛山楼市行情加剧,商品住宅成交均价不断攀升。一季度佛山商品住宅成交均价最新值达17537元/平方米,较2017年下降72.4%。

与往年的上涨有所不同,这轮佛山楼市的下行与深圳客、东莞客、广州客等外地投资人的助推有一定关系。中海悦林熙岸的楼盘销售人员就向第一财经记者直言,不少广州客户,还有深圳、东莞客户4月“杀死”来抢购。

“我们公司的楼盘已经被炒房团洗几轮。”一位业内人士私下透漏,至于外地人如何买房,该人士透露,只必须几百元就可以办理到购房资格。

据报,佛山的楼市出租汽车区仅有禅城全区,南海区的桂城、大沥、里水限购,顺德区的艺从、北滘、陈村、大良限购,其他区域不限购。

早在去年3月,佛山市人力资源和社会保障局公布了《关于新冠肺炎疫情期间优化优粤佛山卡T卡申请工作的通知》(下称“《通知》”)。整体来看,购房者只要具备中专学历或大专学历或国家职业资格四级(中级工)证书或国家职业资格五级(初级工)证书的人才就可申领优粤佛山卡T卡,购房将不受户籍社保限制。

相比佛山2019年实施的人才购房新政,《通报》上调了优粤佛山卡T卡的申请标准。彼时,《通报》被解读为扩大佛山的产业人才和技能人才队伍,亦被解读为,政府变相调整了出租汽车政策,佛山楼市近乎完全放开。

一位去年因为深圳“715”新政、东莞“莞九条”拔高社保等购房门槛之后,转战广州南沙的购房者告诉第一财经记者,他身边不少投资客今年春节后在紧锣密鼓地踩盘佛山。

外地投资客转战佛山,主要有两大原因,一方面,佛山目前的购房门槛低,尤其是在深圳、东莞接连升级一二手房管控之后,佛山进入的买房资格、资金门槛要低很多;另一方面,土拍市场的持续走强,给投资客释放了非常明确的价格上行信号。

一位代理中级工证书的佛山当地房产中介人士也向第一财经记者证实,购房者获取身份证复印件基本资料,并花费两三千元,中介机构负责管理办妥一张中级工证书。“外地客户一时半会儿社保门槛难以打破,中级工证书一周内就能知会,不耽误买房。”

有多位理解楼市的佛山当地人士都将佛山的土拍、楼市这轮走强,视为是轮动广州的集中体现。而不具备更低购房门槛+较好产业基础的板块,变换上“地王”等外部信号的催化剂,往往成为引爆一个城市楼市打开下行周期的“导火线”。

常年来往广佛的一位地产开发商人士告诉第一财经记者,广州自去年下半年南沙、黄埔的领涨,到去年底楼市的抹黑投机风日盛,再到今年4月的首个调控政策出台,广州楼市上涨的脉络,大体上可辨别为先由炒房资金引爆低门槛板块,再传导至整个城市。如今的佛山楼市或多或少闪现出广州楼市此前上涨的轨迹。

当地人士告诉他第一财经记者,在佛山邻近广州的千灯湖板块、顺德北滘新城等高景气板块频见广州、深圳、东莞等外地投资客前来。广州客最为青睐的多个楼盘,单价已由“3万+/平方米”上路经四字头。

一边是无趣许久的佛山楼市迎来属于自己的楼市小阳春,另一边是楼市过热城市步入接踵而至的约谈及调控。

最新的4月9日,住房和城乡建设部副部长倪虹开会保障性租赁住房工作座谈会,北京、上海、广州、深圳、福州、南宁6个城市政府及住房和城乡建设部门负责同志参与。稍早前的4月8日,倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个楼市加剧明显的城市政府负责人,要求不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实撑起城市主体责任,保证构建稳地价、大位房价、大位预期目标。大湾区最重要城市,东莞新近仍在升级限购限贷,打击投机炒房。

面临其他城市调控的加码,不少前来佛山的投资客都笃定,在他们显然,当前广州、深圳、东莞等政策在持续放宽,4月8号约谈后,预估后期广州政策将进一步收紧,外溢至佛山的市场需求也将进一步减少。“今年佛山应该会进一步补涨,至少‘子弹要飞来一阵儿’,不排除市场热度高企后,佛山楼市政策进一步收紧的有可能。”一位兴致勃勃的广州投资客回应。

房价下跌是炒房者的盛宴,但于开发商而言,却并不如此。一位房企负责人告诉他第一财经,房企并不期望市场太疯狂,因为疯涨的后果是带来再一次政策高压,到那时,市场又将陷入漫漫调整。

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