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楼一周 | 重要会议再次定调楼市,各地防范烂尾出高招!

2021-05-04    来源:威海凤凰湖

  核心观点(12.7—12.13):

  1.2020年第50周,中共中央政治局开会会议,分析研究2021年经济工作,会议强调,要促进房地产市场平稳身体健康发展。

  2.地方政策层面,唐山、成都、佛山接连发布商品房预售资金监管新政,明确提出加强商品房预售管理,保障项目按时按质完成;宁波调控加码,针对出售资格以、加强购房合约改名及住房赠与交易管理以及调整信贷首付比例等方面展开补充完备;北京公布了关于房屋征税补偿的方案;广东省明确提出了针对高校应届毕业生的住房确保通知等。

  【全国政策】

  1.中共中央政治局召开会议 明确提出促进房地产市场稳定身体健康发展

  中共中央政治局12月11日召开会议,会议要求,要扭住供给外侧结构性改革,同时侧重市场需求外侧改革,切断木栅点,补足短板,贯通生产、分配、流通、消费各环节,形成需求机车供给、供给创造市场需求的更高水平动态平衡,提升国民经济体系整体效能。

  要整体推进改革开放,强化国家战略科技力量,强化产业链供应链自律可控能力,构成强大国内市场,夯实农业基础,增强反垄断和防止资本无序扩展,促进房地产市场稳定身体健康发展,持续改善生态环境质量。

  要对全面建成小康社会进行系统评估和总结,稳固扩展脱贫攻坚成果,做好同乡村大力发展有效地衔接。

  要抓好各种存量风险化解和增量风险防止。

  诸葛理解:

  12月13日,中共中央政治局召开会议,会议对2020年面对疫情挑战所做出的反应得出了认同,也提醒了疫情和外部环境仍面对很多不确定性,需要加强风险意识,同时,明确提出了要扭住供给侧结构性改革,同时侧重市场需求侧改革,再次特别强调了促进房地产市场稳定健康发展等内容。

  在此前的中央会议中多次强调“房住不炒”,大位地价、大位房价、稳预期,促进房地产市场稳定健康发展的目标。此次中央中央政治局会议再次定性楼市,整体来看,房地产调控的基本原则依然不会转变。

  并且近几个月来多地加码调控,未来房地产调控或将之后深入。

  【城市政策】

  1. 唐山加强商品房预售资金监管 细化重点监管资金提取节点及比例

  12月7日,为进一步强化商品房预售资金监管工作,确保商品房交易双方合法权益,唐山市住房和城乡建设局对《唐山市商品房预售资金监管办法》进行了修改完备并公开发表征求意见。

  指出,房地产开发企业申请人商品房预售许可前,不应选择商业银行(全称监管银行)按照中国人民银行开立专用账户的相关规定,开立商品房预售资金监管账户,并按照一次商品房预售许可申请人对应一个账户的原则,由监管机构、监管银行、房地产开发企业三方签定商品房预售资金监管协议。

  商品房预售扣除款项,应全部存入专用账户,由监管机构对重点监管额度部分实施重点监管,优先保障工程建设。

  其中,使用装配式建筑技术且建筑单体钢架装配率达到50%以上或者使用被动式超低能耗建筑技术修建的商品房项目,其项目预售资金重点监管额度减少20%;

  使用被动式超强低能耗建筑技术建造的商品房项目,在重点监管资金中存留5%,在房屋完工交付剩两年后,中止监管。

  2.成都实施新政 强化商品房预售资金监管

  12月7日,成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》,《办法》规定,商品房预售款将全部必要存入监管账户,开发企业不得以其他任何形式违规缴纳购房款。

  根据《办法》,预售款的监管期限为自商品房获得预售许可证之日起,至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中于交付止。监管期间,将采行“专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督”的模式,全面确保预售商品房工程建设,确保购房人合法权益。

  预售款监管将实行“银行专户”监管制度。开发企业在申请人商品房预售许可前,须要选定一家主办银行,并以商品房项目为单位开办预售款监管账户。将由主办银行在该监管账户下按预售许可范围设立监管登记台账、记录预售款收存、支取等情况。在监管额度方面,《办法》明确提出,监管部门将根据获得预售许可证后至预售商品房已完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度。

  3.佛山:商品房预售款全部纳入监管

  12月8日,佛山市住房和城乡建设局发布关于印发《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》的通知。

  办法称,为进一步完备商品房预售款的监督管理,商品房预售款不应全部现金监管账户,优先确保项目完工。开发商存留监管及可萃取用于的额度,视项目建设进展而以定。同时留存额与开发商信用分值挂勾,信用分值80分以下(不含80分)的,按监管账户内的预售款按留存额度的120%存留。

  4.宁波加码调控 调整二套房首付比例

  12月10日,宁波市寄居建委等四部门联合印发《关于进一步保持和增进我市房地产市场稳定身体健康发展的补充通报》。

  《补足通报》从增强住房购买资格管控、强化购房合约更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面临7月6日调控新政展开了补充完备。

  父母投靠成年子女落户我市年满2年,申请人在限购区域内购买一套住房,须符合以下条件:父母双方在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区行政区域(以下简称“市五区”)无住房;父母之一自购房之日起前三年内在本市倒数交纳24个月及以上个人所得税(含零申报)或者社会保险。

  父母投奔成年子女落户海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域(以下简称“市六区”)年满2年,申请在市六区优先购买一套新建商品住房,须满足以下条件:父母双方在市六区内无住房;父母之一近三年内在市六区已连续交纳24个月及以上社会保险。

  《补充通报》对差别化住房信贷政策不作了进一步的明确规定:市六区有数1套住房且相应贷款未结清的居民家庭,再次出售住房、申请商业性个人住房贷款的,贷款首付比例不得低于60%;市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭,再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的,贷款首付比例不得低于40%。

  5.无锡公布土拍电影新政:限房价 竞地价

  12月9日,“无锡公布”发售土拍电影新规:针对12月17日即将公开发表竞拍的3幅地块,将按照“缩房价、竞地价”方式挂牌出让,并拒绝“触顶”最高禁售后竞“人才房”。

  6.广州公布新规 不准房东采行暴力行为手段驱离租客

  12月9日,广州市住建局官网发布住房租赁纠纷处长指引。

  当前广州市部分住房出租企业因经营困难或经营行为不规范,出租纠纷多发。为妥善处理房屋租赁纠纷,保障租赁当事人合法权益,特制定该指引。

  提示提出,承租人正当同住权益遭侵害的,可采行3种方式维权:以个人名义或选派代表的方式,与住房出租企业友好协商达成妥协;或由当事人双方共同向出租房屋所在镇(街)人民调解委员会申请人,由其对纠纷事项展开调解,谋求维护纠纷当事人合法权益。

  提示同时特别强调,严禁房屋权利人采取过激手段驱赶承租人。房屋权利人与承租人的房屋租赁纠纷无法自行协商解决问题的,在承租人已经足额支付租金的出租期限内,必须通过司法途径主张承租人腾房。承租人未搬离之前,房屋权利人不应采取断水、断电、断气等过激不道德擅自驱赶承租人搬出房屋。承租人如遭遇擅自驱离的,不应及时向属地公安机关报警,确保自身合法权益。

  7.广东发布人才新政 为青年人才购房获取便捷

  12月10日,广东省住房和城乡建设厅官方微信号消息,近日共青团广东省委员会与广东省住房和城乡建设厅牵头印发了《关于开展“青年还乡计划”高校应届毕业生住房确保服务行动的通报》。

  《通知》提出,力争到2022年基本构建珠三角地区城市每年追加供应的公共租赁住房和人才住房面向高校应届毕业生的比例不少于20%,非珠三角地区城市不少于10%。

  8.北京房屋征税补偿新规征求意见

  12月9日,北京市寄居建委公布《关于进一步作好国有土地上房屋征收补偿要求有关工作的通报(印发稿)》,并面向社会公开发表印发。

  为防止后期房地产市场价格波动有可能对被征税人造成的有利影响,通知拟提出,区政府原则上应自征收补偿方案确认的签下期满之日起六个月内作出补偿决定。

  诸葛解读:

  本周,唐山、成都、佛山、北京、宁波、无锡、广州等城市相继出台楼市新政,牵涉到购房、资金监管、出租、人才等多方面内容。

  其中,唐山、成都、佛山在12月7日-8日屡屡出台商品房预售资金监管新政,内容还包括要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户,以及在预售资金用于上按照进度支取相应比例的资金等,政策核心点在于对开发商支取预售资金展开监管,对于遏止烂尾楼的产生具有积极意义。

  近期,在融资环境趋紧下,越来越多的城市强化商品房预售资金的监管,如太原,西安、昆明等城市近期均有相应的政策出台,防止开发商获得回款后跑路现象的再次发生。在三道红线压顶下,行业资金压力更甚,建立此种商品房资金监管的细化制度尤其重要。

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