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成交行情大好,房价却接连下跌,秦淮这个小区到底怎么了?

2020-10-21    来源:威海凤凰湖

上周,我们发布了六月南京热门二手房房价跌幅TOP10的名单,其中秦淮区御水湾花园分列在此次跌幅榜中第五的方位,6月挂牌均价为38602元/平,比上月叛了近3000元/平。

但是,我却从熟悉的中介那里了解到:近期小区的二手房成交一直很好,成交价相比去年同期均有所上升。

小区挂牌价持续暴跌,成交量却屡屡攀升,究竟是何原因?

我在365二手房网查询小区近期的挂牌均价走势图,发现御水湾花园自4月份开始,挂牌价持续呈暴跌趋势。

但是,与之相反的是,小区二手房的成交量却在这个时间段频频攀升。通过查询小区近期的成交记录,我惊讶的发现小区将近一个月的时间有近250次的带看。

成交方面,仅一家平台就表明,小区6月份二手房成交价了5套,4、5两个月成交价套数差不多都在10套/月左右。而且由于小区本身有少量的公寓小户型,所以成交价单价也轻松破5万/平,大多数都在3.8-3.9万/平左右。

对于小区挂牌价和成交量呈现截然不同的情况,中介对此的看法是:主要是小区前几个月二手房成交比较火,优质价高的房源都已经成交了。目前小区在售房源量与前期相比,有显著减少。而且在售的多数房源方位远比很好,要么一、二楼,要么是顶楼,价格都没有之前的高,所以小区整体挂牌价自然也出现了一定的下降。

为了弄清楚小区忽然成交量逆多的原因,我干脆去实探了一下。

绿化虽好,设施却一般,小区亮点与缺点共存

御水湾花园目前位于秦淮的光华门附近。小区虽然离市中心不算近,但是由于附近暂无地铁,公共交通工具主要还是以公交为主。

我从市中心抵达,乘公交大约30分钟抵达小区附近。但是我不得不说,就小区目前的配套而言,有点乏善可陈。

周边还能说得过去的购物中心就是光华茂,据小区大约有900米。如果图省事的话,日常生活的解决问题有可能就是依赖小区外围的底商。

对应的小学是鑫园小学,目前还谈不上名校一说道,所以学区可以说一般。除此之外,小区比较大的“硬伤”就是距离宁芜铁路特别近,对北面的楼栋影响会比较大。这边的二手房价格普遍都会低一些。

说完周边情况,再来说小区本身:

我转入小区的过程还算数比较顺利,虽然门口有物业在值岗,但是管理不算很严苛,跟着业主就成功进去了。

小区的房龄在2005-2007年左右,在周边来说算是比较新的房龄,这也算是它的优点。但是就小区环境而言,个人觉得有亮点但也有缺点:

亮点一:小区绿化覆盖率很高,绿植种类丰富

整个小区体量比较大,被分成两个园区,其中东区的范围大一些,绿化相对好一些。整个园区随处可见绿色,每一条道路上几乎都有遮阳的树荫。而且绿植的种类并不单一,既有松柏也有竹林,产于不一,错落有致。

亮点二:景观设计不俗,配套多样。 

除了绿化率低之外,出于美观考量,小区还做了一些景观设计。此外,这个小区还自带一所幼儿园、网球场、游泳池。不过游泳池看起来已经闲置很久,有点惜。

缺点方面,我个人觉得最大的问题是占道车辆过多。

缺点一:人车不分流,普遍存在占到道

虽然小区有好几处停车库,但是可能是体量太大,如今有私家车的业主很多,所以造成车位严重不足。所以地面上随处可见停放的私家车。就连小区大门口的空地,都被当作停车场来用。太多的车辆占道造成小区给人最直观的感觉就是挤迫和恐慌。

个人指出,即使需要征用地面方位,物业也可以好好规划一下整个园区车位停放在区域,一定程度上可以减少视觉恐慌感觉。

缺点二:部分道路不规整、单元门给定敞开

小区房龄在周边虽然算比较新,但距今也有十几年了。出现一些磕磕绊绊的毛病也很正常,但是不太清楚小区的道路问题为什么没及时修葺。如今只是简单用一些材料把不平坦的地方稍稍维护一下,不是很美观。

第二小问题就是这边的单元门普遍都是给定打开,园区体量比较大,园区管理的难度系数极大。肆意敞开的单元门可能会增大小区的风险系数。

绕着小区一圈回头下来,直观感觉是小区环境虽然比老小区要好一些,但是也没特别有一点说道的地方。再加考虑到目前周边设施确实一般,对于其成交量激增的原因还是比较奇怪...

成交量攀升原因:周边喜迎新的变化

对此,中介回应小区成交量变多的原因主要有两点:

一、受到南部新城的辐射利好

小区虽然不属于南部新城区域,但却紧邻在周边。只需过一个中和桥,就是大明路。距离大校场板块很近。我坎了一下,小区距离南京市中医院大约3公里,开车不到10分钟即可到达。

目前365二手房网上海证券交易所的房源也大多都打出“南部新城”的标签,吸引网友的目光。

据中介介绍,小区二手房忽然“火了”确实跟南部新城设施受到影响的落实有很大关系。虽然大明路上也有不少二手房小区,甚至地理位置更有优势,但是它们要么房龄偏杨家,多以90年代为主,要么是安置房,或者即使房龄相近,但是由于体量比较小,整体环境没有御龙湾花园好。所以前几个月,它的成交价一直比较好。

二、地铁6号线开建,以后就是地铁房 

还有一个大变化则体现在交通上。目前地铁6号线已经在建设中,预计2023年通车。这条地铁线恰巧经过该小区,距离其比较将近的站点是光华门车站。以后小区可以算是是地铁房。未来,地铁5号线也离它远比很远。

另外,就是关于宁芜铁路的搬迁,这个我们之前已经托过好几次。据中介所说,目前铁路的运行时间已经在逐渐延长。以前这边有四条铁轨,如今只保留了两条,等铁路迁往完结,也就不存在“硬伤”一说道了。

最后:

看来,这又是一个因南部新城“ 重焕生机 ”的小区,不告诉各位怎么看来这种“火”呢?

另外,如果大家对这个小区感兴趣的话,可以联系这位专业的经纪人  ——张金宁 13390903013  (微信/手机号),也可以向她咨询更多南部新城的二手房动态

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