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深圳楼市冰火两重天:租售行情背离

2020-10-23    来源:威海凤凰湖

  本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

  随着深圳出台史上最严调控政策,正处于“白热化”阶段的楼市步入一波降温。深圳市房地产信息平台数据表明,7月15日至21日,深圳住宅一手房及二手房成交量较新政发布前一周的数据均经常出现了下滑。

  不同于因过热受到调控的交易市场,深圳租赁市场自今年以来忍受着空置的压力,即便正值传统旺季也变得冷清。此外,不受房价上升的影响,租金回报率也呈圆形持续下降趋势。

  先行示范区、大湾区等规划利好以及创新创业城市的定位使深圳受到资本的拥簇,同时也沦为众多“逐梦者”的窗口。作为无数“深漂族”在深圳的第一站,租金低廉、生活便利的城中村成为其暂时迁来的首选。

  只不过,《中国经营报》记者近日探访发现,在整体出租市场充满“凉意”的背景下,深圳城中村亦正处于艰苦转好的境地。

  “降价基本不可能,今年没有涨价已经算数很好了。”在深圳南山区桂庙新村租用了几栋民房的二房东王姐告诉他记者。按照以往,王姐手里的房源租金在今年将下跌200元〜300元/套,然而疫情的到来让王姐丧失了涨价的底气。

  但像王姐这样不愿降租的房东只是少数,更多城中村房东自由选择下调租金,一贯缴纳的杂费经过商量也都能免去,为的就是尽快将手中的房源租出去。不过,降价手段对部分城中村租赁市场并不奏效,房源空置率依旧没有上升。

  数据显示,今年上半年的深圳出租市场未经常出现春节后的旺季,成交量环比及同比跌幅均超20%。

  租金一降再叛 空置率从零增至20%

  一般而言,每年春节过后和高校毕业季是租赁市场的传统旺季,但今年这两大旺季未能让深圳城中村租赁市场繁华起来。在度过艰难的2、3月份之后,面临延迟的租赁市场需求逐渐获释,多数房东也不敢轻易上调租金价格。

  在宝安区固戍一个城中村寄居了4年的租客陈先生告诉记者,其所在的独栋民房两房一厅的租金在2016年为1500元,截至去年总计下跌500元,但今年以来房东并没拒绝涨房租。

  而据记者近日走访发现,即便城中村的房东作出降租要求,也难挡空置房源的经常出现。

  7月14日,记者回到福田中心区的唯一城中村——岗厦村,与其隔街相望的乃是深圳地标建筑五谷丰登金融中心。李斌(化名)所在的一家中介公司在此地代理有12栋民房,据其介绍,这些物业实际上为公司老板所有,公司员工只负责管理日常管理和租后服务,合约是跟中介公司投,同时也要给其一笔“中介费”,金额为月租金的50%。“我们就是靠中介费睡觉的。不过因为疫情,现在也可以只缴30%。”

  李斌称,岗厦村周边的小区房租金在5000元至6500元之间,而城中村里的民房租金在1800元到3000元平均。李斌带着记者来到一栋距离岗厦地铁站步程不多达5分钟的楼梯房,坐落于7楼的一间约30平方米、一房一厅户型的空房目前租金为2100元。李斌表示,该房源价格已较去年增加200元,但还可以减少100元,以2000元租赁给记者。闻记者有所犹豫不决,李斌随即称,如果确定租下来,可以向公司申请减免中介费。

  使李斌前后态度发生转变的这套房源,截至目前已经空置了一个多月,而放到去年,不出有一个星期便会被人租下。

  记者随后来到罗湖区的向西村,村子位于繁盛商圈东门商业街中心附近,人流密集,路上亦有不少私人中介。在记者观望之时,一位自称为有房出租的中介王叔卯了上来,他说道自己已专门从事房屋中介20多年,手上掌控多处房源信息。据其讲解,这里的房源租金近期每套广泛上升300元〜500元,楼梯房一房一厅的价格为2200元,两房一厅的价格为3000元。

  除了租金上升、中介费减免,将近段时间城中村房东也放宽了对房源其他杂费的收取。

  记者回到坐落于福田西南部的下沙村,这里座落在下沙地铁站、KK one购物广场,身处京基滨河时代、万科金域蓝湾等豪宅之中。记者沿街看到几位骑着挂有租房广告牌电动车的大姐穿梭在街头巷尾,其中一名带看大姐告诉记者,这里带家电的一房一厅价格在2700元〜3200元,最便宜的一套为2300元,此前的出租价格为2500元〜2600元;两房一厅的价格为3300元〜3600元。“现在的价格比今年2、3月份的时候还便宜。”

  此外,大姐称之为,目前缴纳的中介费可从月租金的50%增至30%,管理费也可以免除。据大姐介绍,一般管理费的金额为每月收取50元〜80元,另外房东目前不拒绝接受在过年前退租。“过年的时候房子不好租,很多人也不会在这个时候离开了。”大姐告诉他记者。

  值得注意的是,多个城中村房东均对记者表示,今年内租金都不会上涨。李斌称之为,近段时间以来租金都在上升,接下来最起码要等到明年才有可能涨价。下沙带看大姐亦称若与房东签定一年期合约,之后再续约也会涨价,而桂庙新村的王姐则认为,该地的房源在2年〜3年内会上涨租金。

  另一方面,记者近日走访发现,除了城中村,周边小区房的租金水平也有所上升。如下沙地铁口旁边的花好园小区,目前一房一厅的租金为5300元〜5500元,单间价格为4700元〜4800元。据中介刘鑫(化名)讲解,今年该小区的租金普遍下降了300元至400元。

  出租行情背离 租房热度环比暴跌12.4%

  在热度方面,深圳楼市的出租市场和买卖市场经常出现了分化的局势。

  艺有家研究中心统计数据显示,2020年上半年深圳出租市场成交量的环比及同比跌幅均超过20%。

  据中原地产发布的《2020年上半年深圳楼市总结报告》,不受疫情影响,今年春节后出租市场未像往年一样出现回暖的趋势,租客的增加使得租赁市场较为冷清。

  “一般来说,3月到10月都是桂庙新村租房的旺季,特别是6月到8月份。但我现在一天最多租出去三四套,去年这个时候一天最多可以租赁七八套。”王姐告诉他记者。

  58同城、还乡客公布的《2020年6月份一线及新一线城市租房趋势报告》显示,深圳的租房热度环比暴跌12.4%,新增房源量环比暴跌12.2%。

  据中原地产统计数据,今年上半年深圳租金约为71.2元/平方米/月,较去年微跌0.3元/平方米/月。

  从租金回报率看,当前深圳租金回报率为1.33%。虽然上半年租金稳定,但在房价上升的影响下,上半年租金回报率呈持续下滑趋势。

  今年以来,深圳楼市话题频出,房价亦水涨船高。7月16日,国家统计局发布6月70城房价数据显示,深圳新房和二手房的价格环比涨幅均在4个一线城市中名列第一。

  值得注意的是,深圳中原研究中心数据显示,从过户数据来看,6月深圳二手住宅成交套数为10594套,环比下降23.9%;成交价面积为90.6万平方米,环比下降28.0%,为2016年4月以来首个成交套数破万的月份。2020年上半年,深圳全市二手住宅成交价套数为44000套,占到去年全年的57%。

  楼市“高温”也引起了相关部门的紧密关注,深圳多区住房和建设局自今年4月以来多次出文旨在打击炒房行为。直至7月15日,深圳楼市调控加码的“靴子”终于落地。

  深圳市住房和建设局推出了8项措施精准调控楼市,力度空前,涵盖调整商品住房出租汽车年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控起到、细化普通住房标准、强化热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、增大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为等。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者表示:“此次实施的新政非常及时,到七八月份调控的效果将逐步显出,如成交量经常出现明显回缩、楼价小幅度暴跌。”

  而记者从深圳市房地产信息平台得知,在调控新政发布前的7月8日至7月14日,深圳一手房和二手房的成交量分别为934套、3255套,成交价面积分别约为9.5万平方米和27.99万平方米。新政发布后,7月15日至7月21日,深圳一手房成交量较前一周增加157套至777套,二手房成交量减少103套至3152套,成交价面积分别约为7.8万平方米和28.14万平方米。

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