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深圳“最严”调控落地一周:房价降温二手房网签量大跌5成

2020-11-21    来源:威海凤凰湖

来源:新浪财经

文/新浪财经 徐苑蕾

深圳楼市新政重磅落地已一周时间。上周三(7月15日),深圳市住建局等八部门牵头印发《关于进一步增进我市房地产市场平稳健康发展的通报》(以下简称”715新政”),共提出八项措施,涵括出租汽车、信贷、税收等方面内容,可谓深圳史上最严楼市调控政策。

新政的实施无疑是为了压制今年以来深圳楼市中短路的炒房情绪,抑制房价魔幻般的上涨行情。如今新政落地仅一周,但是深圳的二手房市场已经经常出现明显的降温势头。

“新政策实施,对市场认同是有压制的,房价的话不会稳中有降”,一位链家地产中介告诉他新浪财经,新政影响范围仅次于的是750万以上的房子,“这类二手房必须得降价,降的话,突然间就多了几十万的税费”。

二手房网签量大叛,房价涨幅环比收窄

自2016年实施新一轮房地产市场调控以来,深圳先后出台了“浅八条”、“深四条”等文件。而”715新政”则被业内视为近几个月以来深圳楼市短路的必然结果,同时也是历年来调控力度较为严苛的一次。

在深圳中原董事总经理郑叔伦看来,”715新政”的重磅落地,一方面控制购房市场需求,围堵落户即买房、再婚买房、一二手凌空抢房等各类炒房途径,另一方面则通过容许豪宅成交价,保障刚需,诱导房价的升幅。

虽然新政仅落地一周左右,但深圳的二手房市场已经出现一定程度的降温势头,可见新政的威慑力十足,对过热的深圳楼市的压制作用正在显现。

深圳楼市降温的一个展现出是,二手房网签量的大幅下跌。深圳市房地产中介协会(以下全称“浅房中协”)根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析,新政公布当周(7月13日-7月19日,也称为“29周”),深圳二手房网签(不含自助网签)数量为5143套,较前一周10023套的网签量大降48.7%。

深圳市房地产中介协会预计,随着新政效应的逐渐显现,未来深圳二手房网签量将不会快速下降,井保持低位运营。

此外,深圳房价的涨幅亦明显收窄。根据诸葛找房提供的数据显示,”715新政”发布当周,深圳二手住宅上海证券交易所价格为70373元/㎡,环比微升0.05%,价格涨幅相比前一周收窄0.29个百分点。

从业主涨价房源占比来看,自25周起,深圳业主涨价房源占比倒数上升,且上升幅度较大,超强2.5个百分点。但29周在新政发布后,业主涨价房源占比为67.8%,与前一周比起下降0.8个百分点,上升幅度收窄5.4个百分点。

中原地产首席分析师张大伟指出,严格执行”715新政”的话,预计深圳未来半年投资比例将下跌,房价将开始一轮明显下调,跌幅在5%以上,过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。

但张大伟也补充称,深圳人口流向趋势不改,土地供应少的问题依然需要获得解决问题,否则政策的长期效果有限。目前看全国房地产调控效果最差的一线城市代表是北京,二线城市代表是长沙,均为供应增加变换容许投资,取得了市场的长期稳定效果。

新增房源减少,750万以上住房影响大

根据”715新政”内容,深圳普通住宅的标准再次修改,在去年双11取消“豪宅税”房屋总价条件逾半年后,新政新的减少并将该指标提高至750万元。同时,将个人住房出让增值税征免年限由2年调整到5年。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,“豪宅税”重新启动并定到750万元,比上一轮的豪宅税标准高很多。对于福田中心区、宝安中心区、南山、龙华的部分楼盘来说,影响相当大,“这些区域,特别是学位房的价格经过炒作之后,很多楼盘价格都在750万元之上。”

“新政策实施,对市场肯定是有压制的,房价的话会稳中有降”,一位链家中介告诉新浪财经,新政影响范围最大的是750万以上的房子,“这类二手房必须得降价,降的话,突然间就多了几十万的税费”,另一类则是不满5年的房子,不满5年的房子需要交纳全额的增值税,相等于多了5个百分点的税费。

“那种剩5年的又没多达750万的房子,新政对它们的影响是大于的,这种房子价格也会比较结实,比较硬气”,该中介人士称之为。

自去年11月深圳限制“豪宅税”征税标准以来,深圳楼市进一步下行,尤其是疫情高峰后,深圳楼市在四个一线城市中率先转好,甚至释放出来过热的信号。2020年上半年,深圳的一二手住宅网签成交6.07万套,其中二手房住宅成交价44000套,同比增加4成。6月深圳二手住宅成交量更是突破万套,创下了2016年以来的新纪录。

不过有中介人士表示,去年双11后的购房高潮已经将市场上的房源消化了很大一部分,目前手头的房源已经相对比较紧张,变换”715新政”的影响,之后追加房源数量也会大不如前。

一位中原地产的中介人士解释称,“因为有些不着急卖房的业主,本来他实在房子价格挺不错的,可以买了,但是出有了政策之后,客户也少了,理想的价格也卖不出去,所以就不卖了。”

“我们现在系统上挂牌的,之前前海片区有700多套在购,从上个月开始就少了,现在只有500多套”,前述链家中介人士回应。

 中介交易停工,购房需求或向临深城市扩散

“715新政”中最重磅的内容,莫过于“最严厉”限购政策的出台:深户居民家庭、成年单身人士(不含离异)须落户满3年,且连续缴纳36个月个税或社保才有购房资格。

该条政策被视作对此前深圳限购政策的“打补丁”。此前,深户居民落户即可购房,并未对落户时间、缴纳个税和社保的时长作出拒绝。

但“最严”出租汽车政策实施后也必要“误伤”了部分刚须要购房群体。落户深圳的购房者韩旭(化名)目前仅交纳了2年社保,他原本已经看好了一套婚房,首付也凑齐了,想在本月20日签购房合同。为了让父母从老家过来深圳“确认一下”,韩旭的买房进度延缓了几天,而没想到”715新政”后他就直接丧失了购房资格。

像韩旭这样“瞬间”丧失购房资格的刚需客不在少数。在新浪财经走访的过程中,不少中介回应,新政或不会将这类购房者引流至公寓市场或者深圳周边的东莞、惠州市场。

乐有家研究中心的数据表明,深圳楼市调控新政后,惠州和东莞新增购得客户量显著下跌。7月13日-7月17日,惠州大亚湾片区的成交量持续下跌,17日涨幅仅次于。惠阳成交量则在新政出台后开始声浪,同样在17日达到成交峰值。

不过,临深片区的热度已经引发官方注目。7月以来,东莞市涉及部门接连出台了强化楼市监管的文件,其中对于商品住房的价格涨幅,以及对销售监管等均不予强化。

据了解,随着”715新政”对深圳楼市供需市场的影响持续深化,不少房产中介交易也基本停摆,部分门店甚至已经是零交易。在新浪财经走访的周末下午,本该是带上客看房的高峰时间,但在现场却可以看到不少中介门店内满座中介销售。

“这个月的话,生意肯定是有一些影响的”,前述链家地产中介人士表示。还有一位负责管理前海片区的房产中介回应,“门店交易量现在基本上已经停了”。

但不少房产中介人士还是对深圳楼市比较乐观。“深圳的房地产行情,一般是等一年火一段时间。这次新政调控还是蛮严厉的,往年每次调控以后,深圳房地产市场都会有最起码半年至一年的价格横盘变动”,“深圳市场适应环境的能力是比较快的,预计三个月之后,市场不会有些波动变化”,接受采访的中介人士回应。