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下半年房地产市场将平稳恢复增长-房产-客家新闻网

2020-11-29    来源:威海凤凰湖

  上半年中国房地产市场逐步稳定恢复

  2020年上半年,中国房地产市场在经历了1—2月份的剧烈下降后,持续保持稳定完全恢复态势。总体上,市场恢复基本符合预期。预计1—6月份,全国商品房销售面积同比增长-7%,商品房价格同比增长2%左右,新开工面积同比增长-6%左右,房地产开发投资将实现正快速增长,而1—5月份相关数据分别为-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3%。

  不受疫情冲击影响,今年1—2月份,除房价外房地产涉及各项指标均呈大幅上升。其中,商品房销售面积同比快速增长-39.9%,新开工面积同比增长-44.9%,开发投资同比快速增长-16.3%,商品房价格同比快速增长3.3%,增幅显著低于去年同期。此后楼市总体保持边际递减式稳步完全恢复。1—3月份和1—4月份,商品房销售面积同比分别快速增长-26.3%和-19.3%,房地产开发投资分别快速增长-7.7%和-3.3%,商品房价格分别增长1.2%和0.7%,增幅显著高于去年同期。

  空间上,城市房价分化出现新的变化。从开发投资和销售看,中部地区下降最为严重,完全恢复最慢,东北下滑一般但完全恢复较快;从城市房价变化看,分化出现新的情况。多个来源渠道的数据表明:2020年5月,一线城市房价上涨较慢,二线城市房价稳步上涨,三线城市相对稳定,四线城市有所回调,表明有所不同层级城市楼市持续分化。此外,各线城市均出现“涨平跌”的分化,指出房地产市场从一二三四线城市间的分化改向都市圈和城市群之间及与非都市圈和城市群的分化。

  疫情冲击、结构性潜力与政策定力要求楼市未来走势。当前结构性潜力依然存在,加上疫情得到有效地掌控,要求综合预期平稳向好。房地产调控政策不变,避险市场需求增加,要求多方主体仍有推进市场逐步恢复的动力。监管持续从严,但宽松的货币环境使资金仍有可能向房地产市场外溢,展现出为开发企业资金来源增长恢复远高于研发投资快速增长。刚性需求受到一定影响,但改善性需求尤其是挂钩市场需求增加,表现为抵押贷款较快恢复。此外,各地政府也加大土地拍卖会力度,减弱行政调控力度,多措并举救助相关企业。在上述合力下,房地产开发企业资金压力得以减轻,销售量价齐升,投资、开工也加快完全恢复。

  两个规律与三个因素影响楼市空间新分化:两个规律指城市“异速增长”和金融“嫌贫爱富”。随着城市人口规模快速增长,房价会出现异速快速增长,金融机构更加偏好将资金借给偿还风险小的富者而不是风险大的贫者。三个因素还包括:经济基本面、土地供给和金融杠杆。相对而言,一二线城市、中心城市、大都市圈和城市群公共产品好、经济快速增长潜力大、人口流向多、但是土地供给相对偏紧,相对严格的货币环境导致部分资金在城市之间流动,再加炒房观念仍在,要求城市房价分化呈现新的变化。

  下半年房地产市场走势分析与判断

  当前在没有重大政策转向和新的外部冲击的情况下,预计下半年中国房地产市场将沿袭稳定完全恢复和快速增长的态势。

  第一,年度有望完全恢复稳定。总体上看,预计全年商品房价格同比增长5%左右,商品房销售面积同比增长-5%左右,房地产开发投资同比增长3%至7%。从时间上看,将呈现出逐月边际递减性完全恢复态势。从空间上看,各地完全恢复程度有所不同,分化持续激化。中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至有可能经常出现短路,其他城市复苏较慢甚至可能陷于衰退。

  第二,潜在主因有一点关注。首先,地价出现快速下跌的苗头。1—5月份全国土地成交量同比快速增长虽只有-8%,但成交价款却增长7.1%,依此推算出地价下跌高达15.1%,且一些城市“地王”又现。因此,须预防类似2015年至2016年那轮“地王”造就房价轮番下跌并不断蔓延的局部短路再度首演;其次,个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异。此前两项指标变动几乎同步,但1—5月份前者同比增长-0.9%,后者快速增长-13%,这体现投资市场需求占比增加和杠杆购房比例不断扩大。另外,不少城市经常出现房租下降,房价上涨。一些城市经常出现利用多种途径融资炒房现象;再次,一些城市楼市面临短路风险。由于房地产长效机制尚未完全建立,市场各方仍有抹黑冲动,再加前述规律支配,一些热点大城市中心区、都市圈和城市群楼市面临过热风险;最后,一些城市存在房屋空置和库存增大的风险。一些非热点城市、非都市圈和城市群中小城市,由于不在调控视线范围内,过去两年出现楼市短路。在当前疫情冲击、经济增速上升、市场需求上升的情况下,房屋空置和库存加大风险开始暴露。

  第三,起落风险仍须警觉。虽然目前房地产市场完全恢复稳定,风险总体高效率,但是一些风险因素仍须高度警觉。首先,楼市总体风险依然不存在。课题组测算:2019年全国城市房价收入比平均值高达1∶9.1。西南财大课题组测算:2017年全国城市空置率高达21.4%。2018年居民家庭债务收益比减至86.9%,2019年174家房企加权平均净负债率超过91.37%。这些都显著高出合理区间;其次,宏观经济形势面临不确定性。国外疫情、国际经济和国际关系不存在进一步恶化的风险,如果情况持续好转或再有新的冲击,将引起居民创业、低收入和收益持续恶化,或将造成住房刚性和改善型需求大幅上升;最后,楼市预期简单敏感多变。虽然目前楼市总体平稳向好,在风险较大情况下,外部环境及楼市波动极易引发预期反败为胜。以上三点要求超过一定区间的冲击和变化会引起市场轻微波动。

  完善房地产长效机制的对策建议

  房地产市场未来走向各不相同环境变化和政策应付。基于房地产的重要性及楼市内外环境变化,应将站稳房地产市场作为宏观经济的重要目标,将确保房地产市场平稳即稳定完全恢复和增长作为房地产市场调控的目标。为此,明确提出以下建议:

  第一,维持调控定力。增进市场平稳恢复和快速增长。坚持“房住不炒”的定位、“大位房价、稳地价、稳预期”的目标、“因城施策”的原则,保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性。对于个别城市楼市远超过合理区间,国家和涉及省市的监管部门不应根据监测和预警级别对其启动约谈、问责和完善调控政策措施。

  第二,获释市场潜力。在长久防疫、稳住预期、作好预案的基础上,着力获释结构性潜力,稳中求进。首先,获释空间潜力。支持在中心城市郊区、大都市圈周边和城市群内的中小城市的住房研发,增大资金、土地供应,这也不利于房价上升。同时增大基础设施向周边伸延,加大优质公共服务向周边蔓延;其次,释放业态潜力。加快老城更新、旧房改造及配套基础设施建设投资;再次,获释市场需求潜力。在诱导炒房的同时,将改善性住房市场需求作为重点以造就刚性市场需求。融合新型城镇化,实行“新市民安居工程”,增大新市民的保障性租购住房建设力度。

  第三,完善长效机制。一是区别政策属性,完善“一城一策”的调控机制。继续坚持“房住不炒”的定位、“三大位”的目标和“不性刺激”的原则全国统一不变;坚决监管政策制度以及普适的政策全国统一或恒定;明确的房地产行政、金融、土地、财税政策允许“因时因地”而定;实现总体的以静制动与明确的以变应变的融合。二是实行全面覆盖面积,建构双向用力的联动机制。全面覆盖监管:要将全国所有城市纳入监测和监管的范围,力避过去只管涨价城市的弊端,将人口、住房、土地、金融、舆情等最重要指标都划入监测和监管范围,将专员公署扩展到前期规划、计划、市场预期,尤其做好应急预案准备。双向联动调控:在减少人口流向的中心城市、大都市圈和城市群的土地、资金和住房供给的同时,增加人口膨胀地区上述供给,避免大起大落。三是区别政策类别,完善“管活放治”的责任机制。创建全国监测预警体系。统合全国各级政府的房地产相关主管部门的监管体系。具体统管的内容:国家和省市不应将房价、商品房存销比、空置率,土地的价格、供应量、闲置亲率,房贷规模及占比等纳入到监测、监管指标体系当中,划界各指标容许区间、红线和底线。具体下放的权力:将行政性规定、土地审批、利率、首付比确定,房地产税率确定等自律决策,财税政策交由地方自律决策,同时制定决策规则和裁量区间。完善督导机制:针对监管内容,创建并实施实时监测预警市场和督察政策继续执行制度。对于劳改的事项,不应实行“飞检”和督导。实施主体责任:明确管放的责任区分,对于远超过指标区间或红线的城市、对于违背决策规则的城市,自动启动约谈和问责机制。四是抓住关键指标,建立指标挂勾的动态机制。将人口等涉及指标纳入上述监测监管指标体系,将人口流向规模、土地供应额度、资金控制额度相挂钩,将商品住房价格、库存比例、空置率、人均面积、房存销比与土地、资金的供应挂钩,并根据有所不同住房指标展现出而有所不同程度地增减土地和资金及基础设施和公共服务。五是将房地产调控纳入应急管理体系并建立自动响应的管理机制。(作者系由中国社会科学院财经战略研究院研究员、城市与竞争力研究中心主任)