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炒作“棚改”概念二手房价格飙升?别拿自己的钱开玩笑了

2020-09-14    来源:威海凤凰湖

导读:一套标准“老旧小区”的二手房交易价格却比周边同类型二手房每平米喜出一万多元,这究竟原因何在?近日,一些地区靠炒作“拆迁、棚改”概念拉坐二手老旧住房市场价格的现象引发了舆论和监管部门的关注。那么,“定拆迁”概念之“火”真的靠谱吗?待棚改的老旧房屋真的能让投机购房者“赚很多”吗?本文,在明律师结合涉及媒体的报导为大家详细解析。
【贴棚改意愿征询布告,二手房价大幅上升?】
据媒体报道,在某市F区大力前进棚户区改造、城市更新项目的背景下,“定拆迁”概念带火了当地部分老旧小区二手房的市场价格。
每平方米售价相似7万元,“拆卸了以后按照建筑面积的1:1.3赔偿,肯定赚很多”……这样的说辞听上去的确很诱人。当然前提是,目前周边类似房屋的市场价格也就在每平米5.5万元左右。
而在另一个棚改意愿征询同意率超过95%的项目区,二手房交易价格从去年的每平米7.5万元涨了每平米10万元以上。
凡是贴有棚改摸底公告和一些宣传横幅的老旧小区,惜售和提价就几乎如影随形,两个月内挂牌价能下跌15%至20%。
然而所有这些“着急”都是基于这样一个看起来美好的预期——“今年不出意外就不会拆卸,实打实”……
【律师分析:如此玩儿概念,不合政策且风险极大】
针对报道中的这些情况,长期注目房地产及征地领域的在明律师指出,此类抹黑“棚改”概念的作法不仅不合乎政策要求,且其投机性购房不道德本身风险极大。
《国有土地上房屋征税与补偿条例》第16条规定,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实行新建、改建、扩建房屋和转变房屋用途等不当减少补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。房屋征收部门应当将前款所佩事项书面通知有关部门暂停办理相关申请。
而根据各地方的规范性文件规定,一旦房屋征税范围确认,征收项目启动在即,片区内被征收房屋的权利人就应该处于相对确定的状态,不再容许房屋展开出让、出租。
换句话说,报导中的二手房仍需要展开交易,本身就说明涉案片区究竟能否启动棚改、拆迁仍是一个未知数!

拆与不拆卸都还要寄希望于房产中介的“口头允诺”,购房者却需要冒着风险缴纳明显低于正常市场价格的购房款,这样的事情究竟能无法做,坚信大家心里都会有数。
此外,“意愿征询”的积极开展和超过一定比例并不意味著拆迁已近在眼前。意愿征询环节系房屋征税要求做出前的步骤,意愿征询中同意改建的比例多达一定标准,只能意味著棚改有可能启动,而非棚改一定会启动。
况且,不会对棚改的启动与否产生直接影响的,是房屋征收部门等政府部门依法的组织的意愿征询,而非一些居民、物业等自行发动的所谓“意愿征询”。这样“想当然”的意愿征询即使取得了100%的居民同意,拆迁也未必会来。
需要大家明确的是,棚户区改建项目的补偿标准通常为“不低于被征收房屋类似于房地产的市场价格”,其明确补偿数额主要依据专业评估机构开具的评估报告。
据此,在补偿数额确认的过程中并不会考虑二手房交易时价格因“征地”概念炒作而再次发生的异常下跌。
拿前文中的例子而言,倘若现在就征地,其补偿价格也只能是按每平米5.5万元的“1:1.3”计算出来,而不会拿7万元的异常交易价格去作为标准。
当然,从政策层面上看,“房子是用来寄居的不是用来炒的”,报道中坦言投资者并非真的想等候二手房拆迁进而提供补偿,而是希望在房价继续上涨后转卖交易从中利润。显然,这还是“炒房”性质的不道德,是不值得提倡的。
【官方出手:严禁借“棚改”概念抹黑二手房价格】
针对报道中的这些乱象,当地住建部门已于5月27日发布《关于严禁原有住宅区借“棚改”概念抹黑二手房价格的通知》。
《通知》中指出,棚户区改造由区政府主导,街道办事处开展意愿征集,意愿征求符合要求后报区棚改指挥部会议审议,审查会通过的,划入棚户区改造计划,报市主管部门备案后,在部门网站公告。未经官方渠道公布的“纳入棚改计划”信息为不实信息。
将严厉打击扰乱房地产市场秩序的不道德。不准业主、物业服务企业擅自在小区张贴有关“棚改”横幅、进行意愿征求,发现类似于情况各街道办不应第一时间予以查禁;
严禁中介机构、物业服务企业、业主等擅自散布原有住宅区纳入棚户区改造计划的不实信息,抹黑、哄抬房价;严禁自媒体借“棚改”概念抹黑、哄抬房价。