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个税抵扣牵出房屋出租税:纳税者寥寥有借机涨租

2020-11-21    来源:威海凤凰湖

租户申报房租个税抵扣,房东不会上涨租金吗?

原标题:个税抵扣方知房屋出租税:纳税者寥寥,有人借机涨租

中新的经纬客户端1月9日电(薛宇飞)前两天,北京的老赵被一则新闻吸引住了:因为惧怕被征收,房东不想租客申报个税中的住房租金专项扣除,否则就要涨房租。虽然有一套房子对外租赁,老赵最开始并没在意,但随着铺天盖地的新闻袭来,他也罪起了嘀咕:“难道以后出租房子真的要纳税?”

租赁房子并获得收益要依法纳税,早就是明文规定,但由于征税难度大、信息不健全,真正纳过税的房东寥寥无几,一些地方虽然修改税种、降低税率,也收效甚微。虽然短期内是否征收仍未可知,但中新经纬调查发现,已经有房东想借势涨价了。

01 租客增税 房东烦恼

几年前,老赵一家搬到了北京朝阳区大望路附近,而老赵的另一套房子——坐落于朝阳区五环外的两居室开始对外出租,由于邻近地铁,房子很容易出租,虽然租金不多,但几年下来也获得一些收益。

“和很多搬出来的老邻居一样,房子都是挂在网上直租,虽然与租客签有协议,但没去政府补过案,也没缴过税。”老赵说,虽然告诉租赁房屋要纳税,但没人查,也不影响联合报,自然会去申报。

根据新实施的个税专项可选扣减,北京等城市的租客每月可以扣减1500元的住房租金专项可选。若假设租客扣减三险一金后的月薪为1万元,在没专项附加扣减、个税起征点为5000元的情况下,每月需缴纳个税(10000-5000)×10%-速算扣减数210元=290元;享受住房租金专项扣除后,每月交纳的个税降到140元,1个月可以增加150元收入,一年为1800元。

住房租金专项扣除虽然利好租客,但却给“老赵们”加添了烦恼。纳税人享受住房租金专项附加扣减,需填报租赁住房地址、出租人姓名及身份证件类型和号码,或者出租方单位名称及纳税人识别号(社会统一信用代码)、出租起止时间等信息。

在老赵看来,这些关键信息被税务机关掌握,是不是意味著以后就要申报纳税了,甚至还要将之前漏缴的税款一并补上?让房东们更加焦虑的是,有消息称,要缴纳的税率很高,将占到房租极大的一部分。

社科院一位不愿具名的财税专家告诉中新的经纬,个人租赁住房需要交纳的税目比较多,还包括增值税、房产税、个人所得税、城市确保建设税、教育费可选等。

在主要税种中,增值税根据主体不同,税率也不一样,个人租赁住房的应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%,而“一般纳税人”和“小规模纳税人”出租住房则会较高。相关规定还具体,个人租赁不动产月租金收入不多达3万元的,可减免增值税。房产税与个人所得税上也有优惠,房产税暂减按4%的税率征收,个人所得税暂减按10%的税率征收。

显然,相当一部分个人出租的住房月租金都没超过3万元,基本都可以免征增值税。以老赵3000元/月出租的两居室为事例,其房产税和个人所得税不应缴纳420元/月。但实际征缴中,税务机关实施了更为优惠的税率,北京住房的综合征收率是月租金收入的5%;上海以租金除以1.05作为计税收入,若计税收入超过3万元及以上,其综合税率为5%,计税收入在3万元以下,综合税率为3.5%;深圳征收出租税,低于税率为4.5%。

以5%的税率计算,老赵每月必须缴纳150元税款,但他认为,羊毛出在羊身上,一旦房东们的租赁成本增加,势必会引发租金下跌,“在北京,3000元/月的两居室已经比较低廉了,如果真要纳税,那可能就要租客买单了。”

02 收税遇冷 房东抵制

▲北京住宅小区 资料图 中新经纬 摄 ▲北京住宅小区 资料图 中新经纬 摄

▲北京住宅小区 资料图 中新经纬 摄

很多个人房东与老赵一样,出租房源并取得收入,却从来没纳过税,到底有多少人在漏缴,并没有一个十分权威的众说纷纭。中原地产首席分析师张大伟称之为,以北京为事例,出租行为备案的比例严重不足一成,而如果从全国来看,1%都将近。

社科院的上述专家认为,由于出租房屋信息不完善、租金以现金交易等原因,给税务部门征缴税款带来相当大难度,“法不责众”的心理也让多数房东选择漏税。

中国的税种以间接税居多,必须个人主动申报的情况少之又少,即便是工薪族认识最多的个人所得税,也是由单位代扣。从各地规定来看,租金纳税需要房东主动去税务机关或代征点申报,显然,仅凭“纳税光荣”的口号,没有多少人会主动这么做。

有业内人士认为,主动申报纳税的情况也不存在,但多数都是房东或者租客需要发票用作报销或者做证明材料用于。例如北京的积分落户政策,在“合法平稳住所”一项里,申请人要签定月房屋租赁合约,合法租赁符合登记备案、依法纳税等有关规定的住所,才可以拿到相应积分。

实际征缴中,税务机关虽然实施了优惠的综合税率,但从多个地方媒体之前的报导来看,缴税遇冷是普遍现象。2010年,哈尔滨市就出台了个人房屋租赁税,税率在5%~12%,据黑龙江日报报导,租赁税实行20天,某街道办事处个人房屋租赁税收仍为零。多数街道办事处回应,虽然他们大概掌握房屋出租的情况,但是到征收时,承租人往往都不承认房子是自己出租的,多数会以自己是房主的亲戚、房子不是租的等借口,不向办事处人员获取租房合约,这给征收带给很大困难。

日前,深圳市龙岗区布吉街道发出的“个人房屋租赁纳税通报”引发注目,该街道拒绝房屋出租方接到通知之日起5日内办理纳税申报手续,逾期未办理的,将日报税务部门进行处罚。2018年底,深圳市就《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》印发,意见稿具体,租赁或者转租当事人未在规定期限内办理房屋租赁合同备案以及备案变更或中止手续的,由主管部门责令限期改正,对个人一处1千元罚款,对单位一处1万元罚款。

社科院的前述专家指出,有了财产收入,就应当按照一定的税法征税,该减免的免除,该征收的要征税。他建议,为了更加公平合理,可以采用综合扣除的方法计税,“有很多套房子出租并获得收益的,就多征一些,工资低、租金收入也少的人群,就较少缴些。”

国家税务总局12366纳税人服务平台的工作人员也表示,根据目前的政策,不会拒绝房东补缴之前的税,但如果有了出租不道德,就应该纳税。

03 税率扰动价格 有人借势涨租

▲出租房 中新的经纬 薛宇飞 摄 ▲出租房 中新的经纬 薛宇飞 摄

▲出租房 中新的经纬 薛宇飞 摄

住房租金专项可选扣减,之所以引发普遍关注,与这一群体的数量有相当大关系。贝壳租房的数据表明,2018年中国的租房人群相似2亿,租房已是一线城市年轻人的常态,住房租赁市场呈现出前所未有的茁壮势能。

与此同时,对低房租的抱怨之声亦有扩大之势。如果征收变得严格,或许不会对房租价格导致扰动,原有的个税专项扣减福利不免不会受到影响。有报导称,在这个租房淡季,北京一房东已经将房租上涨了10%,而网络上也有不少人抱怨房东想要借征税涨租金。税率才只有5%左右,况且还没征,租金就上涨了10%,颇有借势涨价的指控。

老赵的两名租客都有他的身份证信息,在申报个税专项可选扣除的时候也没有联系他,老赵也没有阻拦,“税务局不会会催我们纳税,现在还不告诉,等等再看。”

老赵说:“2018年年中北京的房租涨得很得意,但我没有上涨,两名租客的租期到今年6月份,我偏向上涨一点,但涨多少还要看市场。”

张大伟称,虽然政府出台了很多鼓励出租的政策,但不论是租售同权中的入学权,还是租金抵扣个税,都是依托在房东移转部分权益上,在房东占据绝对话语权的出租市场,这些政策只能让租客代价更多,应该警觉春节后租金上涨的有可能。

中国法学会财税法学研究会会长刘剑文则建议,短期内税务部门可以实施一些过渡性措施,在一定额度内对租房收入征税,这样承租方也会有后顾之忧。尤其是在房价居高不下的大城市,能希望更多业主将房屋出租,减少房源,确保租金平稳。(中新经纬APP)