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12月起房价全面下跌?专家预测:明年的房子或让人更受伤

2021-05-01    来源:威海凤凰湖

  来源: 稀饭财经

  2020年或许是房地产发展史上的一个分水岭,因为房地产被完全截断了“水源”。

  房地产的水源是什么?其实就是源源不断流向房地产的资金流和巨额贷款,专家黄奇帆就曾直言,调控房地产其实手段很简单,根本不用限购限售这些小举措,只必须容许银行给房地产开发商进行巨额借贷就可以,要禁令房地产“背着银行”买地,这样房地产发展就丧失了动力,各个方面都会降火。

  指闻君认为,这种办法显然是“一招制敌”的举措,房地产在过去被人们普遍认为为是“低利润”的行业,几乎与黄金和金融画下了等号,买房子被认为是一种金融投资产品,久而久之房子早已失去了“居住于属性”。究其深层次的原因,还在于流向房地产的资金太多了。

  《资本论》对于资本有这样的一番叙述(大概意思):只要资本流入的行业,都会引发大风大浪,只要资本流入的行业,都将销声匿迹。

  12月起,房价“全面暴跌”?楼市继续执行“新禁令”:房企融资的三根红线。

  这对于房地产到整个楼市,将发生不可逆的转变。万科郁亮在记者会上说道到,今后房地产企业们将彻底改变原来土地招拍挂时代的“巨额融资”红利模式,今后的房地产将和实体制造业没有多大的区别,央行三根红线把所有的房企摆在了一个起跑线上,今后(谁夸奖、谁利润高 )房企们开始进入管理红利期。

  三根红线不足以改变当前房地产的发展模式吗?答案是认同的,看3个方面:

  1、房地产开发其实是一个重资金游戏。

  房地产开发商通过少量的启动资金立项,然后从银行进行巨额融资借贷,通过银行之手把大量资金发给房企,然后开发商通过这些资金展开周转、买地、建房、销售、回款、偿债,这是环环相扣的5个环节。

  荐个例子:房企A想购置一块价值500亿元的地皮,但账面上的资金流只有60亿元,如何从银行获得500亿元?很简单,把手中现有的资产进行抵押,然后获得500亿元研发新楼盘,5个月之后就可以展开预售债务。

  一旦银行容许了给开发商的资金,那房地产开发就如同枯朽之木,闹得不出多大的浪花。

  2、三根红线减少房企融资力度的同时,债务高峰期到来。

  房地产是一个低周转的行业(当然了,只要与资本挂钩的行业,都是低周转的,而且周转得越快越赚),所以才问世了30天开盘、90天回款等飞速建楼现象。

  在低周转时期,开发商以债养债成为了司空见惯的招数,例如企业资金面只有10亿元,下个月有50亿元债务到期,于是房企开始快速多渠道、多角度融资,新融资额弥补50亿元债务缺口,新融资通过新盘预售、回款等方式快速填补。

  然而,随着三根红线的到来,新的融资渠道有限,旧债务到期,房企们或面临双重压力问题。根据华夏时报报导,从2020年6月份开始,房企们相继走进“疫”事阴影,打开了快速融资模式,多家房地产企业相继开始发行美元债,并且规模很大。2020年下半年房企发新债还旧债的规模越来越大,预计2021年上半年,房企们将面临多达1700亿元的人民币债务到期。

  另外,新华社刊文《前10月房企融资破万亿元,压力不减,迎接年度偿债高峰》得出数据,仅仅在2020年1-10月份,房企们融资额就超过10283亿元,同比增加1%。这也回应着,今后房企们将有更大的债务要偿还债务。

  贝克研究院高级分析师潘浩指出,2020年1-10月份房企融资规模已经达到2019年全年的87%比例,剩下的几个月和2021年都将面临监管升级过渡期的降负债和还债务的双向压力考验。

  3、双重压力下,如何应付?明年的房子或让人更受伤。

  2020年金九银十开发商们进账满满,数据表明,9月份全国TOP100房企构建单月销售额11905.6亿,同比提高29%,10月份全国TOP100房企单月构建销售额11440.7亿,同比上涨25.2%。

  而这优质数据的背后,是“不断降价促销”的结果,有机构研究发现,构建销售提高的房企,都呈现或多或少降价迹象,平均值折扣降价幅度为5%。根据这个情况来看,12月份面临着年终收尾冲刺目标,所以价格或还有上升空间,同时2021年为了债务,或进一步下调。所以专家预测:2021年起,房子或让人更悲伤!

  撰文/楼市指闻

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